1总 则
1 总 则
1.0.1 为贯彻落实居住租购并举的住房政策，促进住房租赁市场健康发展，提升公寓建筑设计水平，规范公寓建筑建设及管理，制定本标准。
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1.0.1 2016年国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，全面部署了培育和发展住房租赁市场工作的计划；2017年政府工作报告中明确提出要建立和完善长效机制，促进住房市场实现平稳和健康发展；党的十九大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。由此可见，我国住房政策不断改革，全方位多层次、多维度地支持和引导住房租赁与公寓市场的健康平稳发展。
随着城市加快发展住房租赁市场和增加租赁住房有效供应的相关政策不断推动，我国租赁住房类型的公寓建筑的建设力度逐步加大。特别是由于居民租房意愿和青年租房人群数量上涨、房价上涨造成被动租房人群数量增长、城镇不断增加租房保障等各方面因素的作用，在未来我国租赁市场规模仍将非常巨大。随着租房市场规模扩大及租赁观念的转变，公寓将成为未来主要住房供给方式之一。
当前市场化的长租公寓作为近年来房地产市场的新兴行业，面临着巨大的机遇与挑战。由于公寓建设与运营尚未建立相关的标准，导致公寓建设的质量与服务问题频发。为保障居住者的基本居住条件和质量与品质。提高公寓建筑质量与性能，规范建设的要求，指导和规范公寓建筑建设健康有序、可持续发展，特制定本标准。
1.0.2 本标准适用于新建、改建和扩建的公寓建筑设计和建造。
1.0.3 公寓建筑设计应符合安全卫生、经济适用、绿色环保和可持续发展的原则。
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1.0.3 发展公寓建筑，是完善住房供应体系和保障，满足城镇中低收入家庭基本住房需求的重要举措。近年来公寓建筑建设得到快速发展，但其项目规划与公共设施及空间配套、住房功能与设施配置、室内外环境质量等方面尚需进一步规范和明确，面临着建设标准缺失、居住品质参差不齐等亟待解决的问题。我国租赁性公寓建筑应加快标准化建设和规范化管理，以创新推动建设标准科技研发，创新推动标准研发落地，推动建设高质量发展。
根据我国现阶段的经济发展水平，以及公寓建筑的性质、任务和特点，本条阐明了公寓建筑设计的基本原则。
1.0.4 公寓建筑设计除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2术 语
2 术 语
2.0.1 公寓 apartment
满足居住基本生活需求并提供公共生活与服务空间和设施，由专业化机构集中运营管理的租赁性建筑。
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2.0.1 在国外发达国家，租赁性居住建筑的建设与供给已经成为解决民众居住问题的重要方式。国外住房租赁市场一般包括出租公寓和独立式住宅两种类型，其中出租公寓市场是主体，与目前国内住房租赁市场相比，出租公寓在美国已有50年以上的历史，市场现状专业规范，分工精细明确，市场规则成熟清晰。另外，当地政府在稳定租赁市场建设发展和保护租户的居住权方面发挥的作用不可或缺，对于我国住房租赁市场发展有着重要借鉴意义。
由于我国公寓建设之前缺少标准规范，同时公寓的用地性质、产权形式、运营方式等多样，导致市场上出现了多种类型的公寓。公寓建筑一般指租赁性质的居住建筑，兼有公共建筑属性。公寓可根据使用人群的不同，分为青年公寓、老年公寓和人才公寓等；根据管理方式的不同，分为普通长租公寓和服务式公寓等。针对不同的建设条件。公寓项目除了执行本标准以外，还应符合相关标准中的有关规定。
公寓建筑通常具有以下几个特点：第一，提供满足居住者基本生活使用需求的装修的生活居住空间；第二，相对完善的公共设施，或配备一定的公共活动空间；第二，完善的安防等设备与设施；第四，专业化机构运营的物业管理，并可提供多样化与个性化服务，如提供保洁服务；第五，具有良好居住性能水准和居住环境水准的室内外生活环境。
2.0.2 公寓套型 apartment unit
可满足居住等需求的基本单元空间，根据生活需求设置起居、睡眠、烹饪、盥洗、如厕、收纳等空间，以及灵活使用的多功能空间。公寓套型分为家庭型和单身型。
2.0.3 公寓套型面积 unit area
公寓套内使用面积。
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2.0.3 公寓套型面积宜以套内使用面积进行计算和租赁。目前，在公寓租售时都是按照建筑面积作为计量标准的，而建筑面积则由使用面积和公摊面积组成。对国际国内公寓面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国公寓面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。
为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，将公寓套型面积计算和租赁的面积统一按套内使用面积计算。可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、建筑结构类型多等因素，造成墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同；二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行租赁交易便于明确交易面积，有利于消费者权益的保护。
另外，公寓设计时其套型可选用标准化的模块，套型面积相对固定，部品部件才能形成标准化的产品，在有利于公寓的工业化建造的同时可保证整体的居住水准和质量。
2.0.4 居住性能水准 living performance level
保障生活居住空间、设备设施与室内外环境性能要求应有的基本水平，包括适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等。
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2.0.4 既包括居住空间与环境的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等基本性能要求，也包括居住空间、装修、设备和套型面积等基本要求。
2.0.5 公共生活与服务空间 public living and service space
全体居住者共同生活与使用的室内空间，包括公共活动空间和公共辅助空间。
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2.0.5 公寓建筑应设置一定的公共空间，满足居住者多样化生活与交往的需求。通常根据生活的不同需求，设置多样化的公共客厅、公共厨房与餐厅、健身房、图书室、活动室、洗衣房等公共生活与服务空间。在单身型套型青年公寓中，当受套型面积的限制，可将一些生活功能与辅助空间集中设置。
2.0.6 通用设计 universal design
在优先考虑老年人群与残障人群适用性的基础上，满足广泛人群使用的建筑室内外环境设计理念和方法。
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2.0.6 通用设计指在进行建筑和环境设计时，尽最大可能面向所有的使用者。通用设计的深层含义为：如果能被能力障碍者所使用，就更能被所有的人使用。在具体的设计环节中，通常采用将无障碍设计和适老化设计相结合的设计措施。
2.0.7 模块化设计 modular design
模块化是指将整体建筑系统自上而下地逐层分解成若干模块层级的过程，而模块化设计是各层级模块自下而上进行系统性设计建造的方法。
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2.0.7 模块化是标准化的最高形式，也是基于标准化的一种设计方法。模块化在解决复杂问题时，自上而下地把系统分解成若干的独立模块，通过建立统一的设计规则，规范各模块的接口技术、几何形状、尺寸及位置等边界条件，使各模块在分散化生产和技术演进的同时，能够通过统一的边界条件组成新系统。模块化作为一种设计方法，可以通过标准模块的选择性组合，达到多样化输出的目的。
2.0.8 并行设计 concurrent design
统筹策划、规划、建筑、室内、结构、机电、弱电等各专业人员，与生产、施工和运营等相关全产业链协同工作的系统化设计方法。
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2.0.8 传统的设计工作流程，是将建设过程分为策划、规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、室内设计、工程施工等阶段，每个阶段的工作完成后再进入下一个阶段，是一个串行模式。并行设计打破了传统串行模式中各相关专业和工种按顺序依次作业的条块限制，在设计的初始阶段就将建筑全寿命期中的各种因素通盘考虑，将设计过程进行一体化集成，各专业设计师和工程师并行工作。并行设计不仅可以有效降低建造成本，缩短建造周期，还能提高产品质量。并行设计方法是基于建筑设计建造的最为有效的设计方法。
2.0.9 智慧化技术 smart technology
采用提高生活舒适便利、健康安全以及能源利用等服务与管理信息化的技术，提供解决生活质量与能源消费等矛盾的技术方案，并实现高品质智慧生活的设计与管理方法。
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2.0.9 随着信息化技术与公寓建设融合发展，智慧化技术成为公寓建设重大发展方向之一。通过运用智慧化技术保持居住的良好功能和性能可以随着时间的推移不断适应新的特性，从而长久保障健康的生活空间与环境。
3基本规定
3 基本规定
3.0.1 公寓建筑设计应符合国土空间规划的要求，经济、合理、有效地利用土地和空间。并应与周围环境相协调，营造方便、舒适和高效的外部空间，提供多样化公共空间与设施。
3.0.2 公寓建筑设计应保证基本的居住性能水准，满足适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等要求。
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3.0.2 公寓建筑应强调其性能要求，必须满足适用、环境、经济、安全和耐久等性能要求，提高建筑质量和品质，应遵循绿色建筑全寿命期的理念，符合可持续发展战略。
3.0.3 公寓建筑设计应考虑建筑全寿命期的租赁性使用、维护管理和后期可灵活改造的要求，并应具有检修更换的方便性。
3.0.4 公寓应提供全装修成品房。
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3.0.4 装修设计应认真研究不同类型居住人群的生活方式，依据特定居住人群的需求优化室内设计，公寓的建筑设计应包含室内全装修的设计内容。
3.0.5 公寓建筑设计应符合建筑产业现代化的发展要求，应采用标准化设计和通用化部品建造的集成技术。
3.0.6 公寓建筑应符合绿色可持续发展原则，采用装配式技术、智慧化技术和既有建筑改造技术等新技术、新产品，加强绿色建材的推广应用，全面提高可持续建设与管理水平。
4选址与规划
4.1 一般规定
4.1 一般规定
4.1.1 公寓项目应依据城市总体规划，结合城市功能分布和职住平衡等进行选址。
4.1.2 用地与选址应位于地质条件安全可靠、公共交通便利、生活环境宜居、市政配套齐全和公共服务设施完善的区域。
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4.1.2 用地与选址应确保安全卫生的环境要求，选择在地质地形条件适宜的、无重大地质灾害或无洪水淹没等危险的地区或地带，用地及其周围的空气、土壤、水体等不应构成对人体的危害。选址应考虑其所处的周边环境有相应的商业、文化、教育、医疗等公共服务设施以及市政配套设施，同时满足各地区服务半径要求。
4.1.3 规划应遵循因地制宜、合理布局及高效利用土地的原则。
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4.1.3 公寓建设应结合地域特点，做到科学规划。项目总体布局应功能分区明确、空间布局紧凑、充分利用地形、节约土地资源。
4.2 选址
4.2 选址
4.2.1 规划选址宜靠近现状及规划公交系统，并具备与现状轨道交通站点或公交枢纽场站、道路接驳的条件。
4.2.2 新建公寓应结合城市规划、城市功能布局和市场需求，在商业区、办公区、工业园区、大型公共服务设施、重要交通枢纽等区域选址布局。
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4.2.2 新区规划中，应避免布置单一功能用地，尽量布置多功能的复合性用地，将公寓建筑与住宅、商业、办公建筑等综合布局，实现多功能的规划形态，创造多样性社区，实现职住平衡。
4.2.3 在城市更新区域，公寓选址宜优先考虑城市中心区，并靠近商业和办公区。
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4.2.3 城市更新的过程中，应根据区域功能的变化适时调整用地性质。例如在原有商业区、办公区、工业区中适当调整用地功能，布置公寓建筑，或是在边角用地中见缝插针地布置公寓，可以有效地改善原规划的单一形态，创造丰富且生动的街区生活。
4.3 规划
4.3 规划
4.3.1 公寓配建的公共服务设施、市政配套设施的种类和配建水平应与居住人口规模相适应，应与公寓建设同步规划、同步实施，并同期投入使用。
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4.3.1 公寓配建的公共服务设施和市政配套设施建设应按国家现行标准和当地相关标准、规范执行，合理布置、保障运行，做到与公寓同期投入使用，同时还应充分结合周边配套条件，利用已有设施。
4.3.2 公寓住区规划与空间布局应做到结构明确、空间层次与序列清晰。
4.3.3 公寓室外应结合使用需求设置儿童、老人活动场地、公共空间和公共绿地，并宜配置健身、休闲、娱乐的设施和场所。
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4.3.3 公共活动空间应有助于居住者的交流与和谐相处，根据儿童和老年人的活动特点，选择具有良好日照与自然通风条件的场地，做好地面防滑、排水和无障碍设计。
4.3.4 公寓住区道路应满足消防、救护、防灾和无障碍等通行要求，并合理组织人流和车流。
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4.3.4 公寓住区应临近城市道路，周边道路资源配套应以公交优先，并与住区内步行系统相衔接。住区内道路系统应合理分级，主要道路应满足消防、救护、防灾和无障碍等通行要求，并设置连续的人行道直达所有的住区配套服务设施和公共活动场地。
4.3.5 机动车停车位应合理布局，新建项目宜集中设置，改建、扩建项目宜结合实际情况灵活设置。
'>《公寓建筑设计标准》[附条文说明] T/CECS768-2020 引用标准名录
引用标准名录
《建筑设计防火规范》GB 50016
《建筑采光设计标准》GB 50033
《民用建筑隔声设计规范》GB 50118
《公共建筑节能设计标准》GB 50189
《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222
《民用建筑工程室内环境污染控制标准》GB 50325
《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736
《无障碍设计规范》GB 50763
《声环境质量标准》GB 3096
《民用建筑远传抄表系统》JG/T 162
《住宅远传抄表系统应用技术规程》CECS 303
