苏州市苏州市城市更新技术导则（试行）

 前 言

前  言

为贯彻落实国家、省、市关于实施城市更新行动的重大战略部署， 积极稳妥推动实施城市更新行动，强化对苏州市城市更新工作的技术引领，规范城市更新方案的编制工作，制定本导则。

主要内容包括：总则、术语定义、基本规定、城市更新总体策划、城市更新片区策划方案、城市更新项目实施方案。

本导则由苏州市城市更新工作领导小组办公室负责管理和解释，由悉地（苏州）勘察设计顾问有限公司负责具体技术内容的解释。

 第一章 总 则

第一章  总  则

1.1 编制目的

为贯彻落实《苏州市城市更新试点工作实施方案》，指导苏州市城市更新总体策划、片区策划及项目实施方案编制，推动城市更新工作的质量开展，特编制本导则。

1.2 编制依据

1．《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

2．《关于在实施城市更新更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）

3．《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》

4．《省委办公厅、省政府办公厅印发关于实施城市更新行动指导意见的通知》（苏办发〔2022〕14号）

5．《市委办公室、市政府办公室关于印发苏州市城市更新试点工作实施方案的通知》（苏委办〔2022〕83号）

1.3 适用范围

本导则适用于苏州市范围内的城市更新方案编制。

 第二章 术语定义

第二章  术语定义

2.1 城市更新总体策划

城市更新总体策划是对城市总体建设发展做出的战略性、综合性更新安排部署。 城市更新总体策划应依据国民经济和社会发展规划及相关政策要求，与相关规划统筹协调，明确城市更新总体目标和更新任务，提出城市重要更新专项和重点更新片区的更新目标、策略、重点任务等，并划示重点更新片区范围，指导城市更新片区策划编制。其成果是政府指导实施城市更新行动、编制片区策划方案、审批核准重大项目，安排政府投资和财政支出预算，制定相关政策的重要依据。

2.2 城市更新片区策划

城市更新片区策划是以城市更新总体策划和相关政策为指引，综合考虑片区未来发展定位、存量资源统筹、公共要素配置、空间布局优化等因素，确定片区目标定位、更新总量控制、用地调整建议、更新项目划定等相关内容的综合性方案。其成果用于政府决策参考和指导城市更新项目实施方案的编制。

2.3 城市更新项目实施方案

城市更新项目实施方案是指更新项目在立项前，以城市更新项目为对象编制的实施方案，是对项目规划、建设、管理、运营等环节作出的具体部署，是后续立项、环评、用地、规划等相关审批手续的重要依据。

2.4 更新专项

更新专项是指城市更新若干主要方面、重点领域的展开、深化和具体化，如：历史文化保护传承与利用、民生服务功能完善与优化、既有建筑安全隐患消除与更新改造、城市消极空间重塑与提升、韧性城市建设与提升、城市生态空间保护与修复、低效产业用地转型与升级等；更新专项须符合城市更新总体策划要求，并与相关部门专业规划相衔接。

2.5 更新片区

更新片区是指城市建成区内具有更新需求或更新价值，并在综合考虑历史文化、民生服务、建筑安全、空间品质、数字城市、韧性城市、生态修复、产业升级等因素基础上，为便于统筹各类资源配置和更新项目生成，实现可持续发展而划定的相对成片区域。

2.6 更新项目

更新项目是城市更新的最小实施单位，由单一或多类更新对象组合构成，通过实施历史文化、民生服务、建筑安全、空间品质、数字城市、韧性城市、生态修复、产业升级等更新内容，实现项目综合更新。

 第三章 基本规定

第三章  基本规定

3.1 更新内容

1．加强历史文化保护传承与利用，注重历史文化区更新提升，推动传统文化融入现代生活。

2．完善与优化民生服务功能，加强老旧住区更新改造，优先对住宅品质、市政设施、公共服务设施、公共空间等进行改造提升，完善住区功能，建设完整社区。

3．加强既有建筑安全隐患排查和消除，推动建筑功能、节能、风貌更新改造。

4．重塑与提升城市消极空间，破除行政边界空间割裂，实现跨区域交通互通互联、设施共建共享。

5．实践数字孪生城市的建设与应用，构筑城市三维数字空间，引导新城建各类数据资源有效集聚，实现智能化市政基础设施建设与改造。

6．加强韧性城市建设，提高城市应对灾害的风险防御水平和灾后快速恢复能力，开展城市生命线安全工程。

7．保护与修复城市生态空间，重塑城市生态基底，系统完善城市景观格局，坚持绿色发展路径。

8．优化城市产业结构，重点盘活老旧工业区、老旧商办区等存量资源，推动产业转型升级。

3.2 更新对象

更新对象主要分为五类：老旧住区类、老旧工业类、老旧商办类、历史文化类、公共空间类。

其中，更新对象可以是单体，也可以是成片区域；可以是单个功能区，也可以是多功能复合区。

3.3 更新方式

更新方式分为“保护修缮、改造提升、拆除重建”三种，对于某个具体更新项目可以采取其中一种或多种更新方式。

1．保护修缮。对于具有历史文化保护价值的街区、建筑、景观等资源，在不改变建筑主体结构和整体风貌前提下，对建筑及建筑所在区域的市政基础设施、公共服务设施、公共空间环境等进行保护、修缮，更新前后建筑规模不变。

2．改造提升。对于具备改造条件的建筑物，在不拆除主体建筑前提下，对现有建筑以整治、改建、扩建方式提升完善建筑功能；对于老旧市政设施和脏乱差、品质低的城市环境及公共空间，通过整治改造，促进人居环境改善提升。

3．拆除重建。对于存在重大安全隐患或现状建筑使用功能明显不符合经济社会发展要求，且通过改造提升无法消除负面影响的，将原有建筑物拆除，并按照规划用地条件进行重新建设。

3.4 编制体系

城市更新方案编制分为“城市更新总体策划、城市更新片区策划、城市更新项目实施方案”三个层次。

其中各县级市（区）应根据城市更新体检评估结果编制城市更新总体策划；按照总体策划，纳入城市更新行动计划片区或地块，应当编制城市更新片区策划方案和城市更新项目实施方案。

独立实施的老旧住区改造项目、历史风貌保护项目等，按照国家和省市现行规定实施，可参考本导则编制项目实施方案。

 第四章 城市更新总体策划

第四章  城市更新总体策划

4.1 一般规定

4.1.1编制范围与期限

编制范围为县级市（区）城镇开发边界范围内区域；编制期限原则上与国民经济和社会发展规划保持一致，一般近期为5年、中长期为10—15年。

4.1.2编制组织与程序

1．编制组织

县级市（区）人民政府组织编制城市更新总体策划。各县级市（区）城市更新主管部门牵头，会同相关部门协同推进具体编制工作。编制成果报同级人民政府审定，其中苏州市区（包含吴江区、吴中区、相城区、姑苏区、苏州工业园区及虎丘区）城市更新总体策划方案须经过苏州市城市更新领导小组审议通过后，报同级人民政府审定。

2．编制程序

主要包括策划编制、征求意见、方案论证、方案公示、审议审定、成果公告等。

4.1.3编制要求

城市更新总体策划应依据国民经济和社会发展规划，遵循国土空间规划刚性管控相关要求，衔接相关专项规划，结合城市更新体检评估成果，明确城市更新目标、重点任务、更新片区指引等总体安排，提出存量资源统筹利用指引要求。针对城市更新体检发现的短板问题，制定行动计划，明确实施时序，指导城市更新片区策划和项目实施方案编制。

4.1.4编制成果

城市更新总体策划成果由文本与图件两部分组成。具体内容详见城市更新总体策划模板（附件1）。

4.2 编制内容

4.2.1背景分析

1．城市更新背景。简要概述城市更新总体策划编制的背景、目的和意义。

2．政策导向分析。分析国家、省、市或县级市（区）层面城市更新相关政策对实施城市更新的指导要求。

3．城市更新基础。综合分析城市发展现状、阶段特征和发展趋势，总结城市更新经验与成果。

4．相关规划分析。分析国民经济与社会发展规划、国土空间规划、相关专项规划等相关要求。

4.2.2现状问题

1．城市更新体检分析。遵循城市更新体检评估路径方法，充分运用城市自体检、第三方城市体检和社会满意度调查结果，针对城市更新体检评估反映的城市问题，系统分析、分类梳理，识别城市问题空间分布和影响程度。

2．现状调查。采用基础资料收集、部门座谈、实地踏勘、问卷调查等多种方式开展现状调查，全面掌握城市更新需求。

3．主要问题诊断。综合城市更新体检分析和现状调查结论，结合分类分区，诊断城市更新建设管理存在的主要问题，剖析问题根源。

4.2.3目标策略

1．更新目标。依据国民经济和社会发展规划，分阶段落实国土空间规划，衔接相关专项规划和市、县级市（区）相关工作部署等，根据城市发展阶段和特征，制定城市更新策划总体目标，提出历史文化、民生服务、建筑更新、空间重塑、数字建设、韧性城市、生态修复、产业升级等方面的分目标。

2．规模指标。结合问题导向、目标导向和需求导向，通过系统梳理，明确城市更新范围和总体规模。基于城市更新体检指标系统，结合城市发展实际和阶段性发展目标，制定体现实施城市更新建设成效的量化指标。

3．更新策略。结合城市更新体检中存在短板弱项和城市资源要素特征，围绕历史文化、民生服务、建筑更新、空间重塑、数字建设、韧性城市、生态修复、产业升级等方面提出系统性分类更新策略。结合更新需求或行政边界等提出策略分区，根据分区不同职能和特征提出分区更新策略。

4.2.4重点任务

1．历史文化保护传承与利用

坚持应保尽保，防止大拆大建，实现从各类历史文化资源到全域人文环境和居民生活状态全面保护。坚持以用促保，活化利用历史建筑、工业遗产等，让历史文化与现代生活融为一体。充分挖掘历史文化资源，加快文旅产业的发展，切实做到在保护中发展，在发展中保护。

2．民生服务功能完善与优化

通过改善住宅建筑品质、优化住房多元供给、提升公共活动空间、完善公共服务设施、推进“城市家具”更新等，以打造全龄友好的完整社区为目标，优化城市民生服务功能，积极探索多元主体管理模式，营造居住空间舒适宜人、服务设施便捷友好、管理模式科学长效的“苏式生活”。

3．既有建筑安全隐患消除与更新改造

推动既有建筑安全隐患消除，全面排查，分类施策，在结构、消防、节能改造等重点领域，加强新材料、新技术应用，提高既有建筑安全性、低碳性；提升建筑特色形象，因地制宜凸显城市和地区特色。

4．城市消极空间重塑与提升

破除行政边界的统筹规划，缝合割裂空间。加强跨区域交通和基础设施规划统筹协调，加快推动市域一体化研究，加强边界地块专题研究，以实施协同更新为目标，探索共建共享机制，激活消极空间。

5．数字孪生城市建设与应用

探索构建全局视野、虚实交互、智能精细的数字孪生城市，推动城市规划、建设、管理和运行一体化闭环运转。构筑城市三维数字空间，建立全市统一的城市信息模型（CIM）平台体系。引导新城建各类数据资源有效集聚，全面推动建筑信息模型（BIM）技术集成应用。

6．韧性城市建设与提升

提升城市基础设施，提高城市应对灾害风险防御水平和灾后快速恢复能力。推进地下空间建设。加快海绵城市建设，提升城市基础设施规范化、智慧化管理水平，提高城市安全韧性。

7．城市生态空间保护与修复

践行两山理论，统筹谋划实施城市空间生态保护与修复，重塑城市生态基底。系统完善全域景观格局，打造低碳交通网络，坚持绿色发展路径，逐步提升城市碳汇能力，助力碳达峰。

8．低效产业用地转型与升级

以集约、集聚、节约为原则，通过对低效产业用地和空间的清退、腾挪和整合，优化产业结构，完善产业布局。积极推进闲置、低效楼宇改造提升和功能置换，做大做强楼宇经济和总部经济。

4.2.5更新指引

1．专项更新指引

识别城市更新重点类型，划示重点更新专项位置或空间范围，根据总体更新目标和分类更新策略，针对重点专项问题与需求，提出专项更新目标和重点任务。

2．片区更新指引

识别城市更新重点片区，划示重点更新片区范围，根据总体更新目标和分区更新策略，针对重点更新片区问题与需求，提出重点更新片区目标和重点任务。

4.2.6实施保障

根据实际建立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制；强化城市更新的传导机制；制定符合地方实际的相关政策；提出实施更新保障措施，明确城市更新的近期实施计划。

4.3 技术要点

4.3.1城市更新调查与分析

1．城市更新调查原则

坚持依法依规。贯彻落实国家、省、市政策要求和相关规定等，遵循相关法规标准，科学合理、严谨规范地进行数据调查。

坚持系统全面。以分级分类调查要素为指导，系统性、多维度地关注整体性数据与侧重点情况，以便全面地提供基础数据支撑，系统性治理“城市病”。

坚持真实客观。客观进行现场调查核对，做到数据清、情况明，确保调查工作内容真实、数据准确、资料可靠。

坚持数据共享。充分运用政务数据共享机制，坚持数据资源共享，科学规范利用大数据，切实保障数据安全。

坚持应用导向。基础数据调查应具有针对性，成果充分用于实践，为城市更新工作提供数据支撑。

2．调查对象和方式

收集城市更新行动相关现状和规划资料，结合重点内容开展专题调研，通过座谈交流、问卷调查、现场踏勘、大数据分析等方式，听取相关部门更新设想和建议。

3．基础资料收集

基础资料收集应包括社会经济发展、城市规划建设管理等情况，并注重资料全面性、准确性、时效性。主要包括：

（1）城市人口、经济和产业、用地和建筑、城市生态和功能、历史文化和城市风貌、居住社区、公共服务设施、城市公共空间、城市基础设施、城镇老旧小区、城市防洪排涝等方面基本情况；

（2）有关部门组织编制的城市更新体检评估成果；

（3）省、市相关政策方针和工作部署要求；

（4）市、县级市（区）政府和部门相关工作总结及城市更新建设要求；

（5）国民经济和社会发展规划纲要、国土空间规划及相关专项规划、重大重点项目计划等；

（6）其他相关基础资料。

4.3.2重点更新片区划示

1．识别重点更新区域

结合更新资源调查，从紧迫程度、影响程度、重要程度等多因素进行更新需求研判，基于识别重点问题区域，对应空间并区分更新需求，识别出城市更新重点区域。

2．划示重点更新片区

参照以下原则科学、合理划示重点城市更新片区。

（1）原则上应覆盖单个或多个社区，更新片区面积以 1-5平方公里为宜；

（2）划示更新片区时应以现状为基础，保证现有市政及公共服务设施的相对完整性，综合考虑土地、道路、河流及产权边界等要素，符合成片连片和有关技术规范的要求；

（3）通过城市更新体检评估，更新问题亟待解决、更新资源相对集聚的区域；

（4）老旧住区可按照《社区生活圈规划技术指南》要求，以十到十五分钟生活圈为参照覆盖多个社区；

（5）老旧厂区所在的更新片区范围可适当放大，考虑街道管辖范围的完整性；较大的老旧厂区可以作为独立的城市更新片区进行更新，也可以分解到若干城市更新片区中进行统一更新。

 第五章 城市更新片区策划方案

第五章  城市更新片区策划方案

5.1 一般规定

5.1.1编制范围

编制范围为城市更新总体策划划定的更新片区。

5.1.2编制组织与程序

1．编制组织

由各县级市（区）城市更新主管部门组织编制城市更新片区策划方案，方案成果报同级人民政府审定。其中涉及跨行政区及重要地区、重要地段的片区策划方案，须报苏州市城市更新领导小组审议。

2．编制程序

主要包括现状调查、方案编制、征求意见、方案论证、成果公示、审议审定、成果公告等。

5.1.3编制要求

以城市更新相关政策和总体策划为指引，综合文化保护、民生服务、建筑整治、空间重塑、数字建设、韧性建设、生态保护、产业升级等要素，确定片区更新目标和内容、规划调整建议、更新项目划定等相关内容。

5.1.4编制成果

片区策划方案成果由文本与图件两部分组成。具体内容详见城市更新片区策划方案模板（附件2）。

5.2 编制内容

5.2.1 背景分析

1．政策背景。梳理国家和地方城市更新政策、说明更新背景。

2．上位规划分析。根据国民经济和社会发展规划、城市更新总体策划等相关文件，明确对本片区更新定位、更新目标、更新规模和更新方式的基本要求。

3．区位分析。说明更新片区位置和范围，分析其在城市及周边区域中功能、交通、环境等方面的地位和作用。

5.2.2现状分析

1．土地分析。明确片区范围内及周边区域行政范围边界，分析片区范围内用地现状、土地权属和土地使用情况。

2．建筑分析。包括房屋建筑基本情况，包括建筑功能、建筑面积、建筑质量、建成年代、现状使用情况和违章搭建情况等。

3．人口情况分析。包括常住人口、户籍人口、性别比例、职住比例、年龄结构、消费水平等基本人口信息以及低保人口数量、保障房户数、保障房人口数量等保障人群等情况。

4．公共服务设施分析。包括便民服务中心、卫生服务中心、文化体育中心、老年服务中心、中小学、幼儿园、托儿所等各类公共服务设施的数量、面积、分布、质量、服务能力等情况。

5．公共空间分析。包括公园绿地、防护绿地、开放广场等公共空间的数量、面积、分布、质量、使用状况等相关情况。

6．产业经济分析。包括基本经济数据、产业类别、产业规模、产业布局、产业经营、特色产业等情况。

7．历史文化分析。包括历史文化街区、城址遗存、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、古树名木等物质文化遗产现状及保护利用情况，以及片区所在区域地方民俗、传统技艺、文化活动等非物质文化遗产传承情况。

8．生态资源分析。包括山、水、林、田、湖、草等生态资源的规模、数量、质量、分布情况及保护利用情况。

9．道路交通分析。包括市政道路的路网分布、道路等级、道路断面、道路拥堵情况，慢性系统建设和现状情况，公交系统布点情况以及停车设施的分布和规模。

10．市政设施分析。包括防灾、消防、给排水、电力、燃气、环卫、通讯、海绵城市等市政设施的数量、面积、分布、质量、使用状况等相关情况。

11．更新意愿调查。结合城市更新体检开展片区更新意愿调查，分析不同人群对片区的满意度和更新需求。

12．现状分析总结。总体说明片区主要问题和更新需求。

5.2.3更新目标与策略

1．更新目标

结合片区现状分析，综合考虑未来发展定位、存量资源统筹、公共要素配置、空间布局完善等因素，提出片区发展定位和更新目标。

2．更新策略

基于片区定位与目标，以完善城市结构和功能为导向，结合各层级城市更新相关要求，针对“历史文化、民生服务、建筑整治、空间重塑、数字建设、韧性建设、生态保护、产业升级” 等方面提出更新策略。

5.2.4 更新内容与指引

1．更新内容与规模

根据目标和策略，明确片区更新内容，重点针对“历史文化、民生服务、建筑整治、空间重塑、数字建设、韧性建设、生态保护、产业升级”等内容提出更新指引（相关内容要求具体见“5.3技术指引”）。明确片区范围内保护修缮、改造提升和拆除重建等更新方式对应的空间范围和规模。

2．规划调整建议

根据片区更新内容，研究论证规划调整必要性，对确需进行调整的土地提出规划调整建议。

3．更新项目划定及更新指引

结合现状分析及更新目标，合理划定城市更新项目并进行项目归类，明确项目范围、更新目标、更新方向、更新规模、投资估算等。

4．效益分析

从历史文化、民生服务、建筑整治、空间重塑、数字建设、韧性建设、生态保护、产业升级等方面分析更新方案的社会效益、经济效益、环境效益和人文效益。

5.2.5实施计划与保障

制定更新片区分期实施计划，包括建设范围、建设内容、分期时序、资金安排等内容。从管理机制、资金保障、工作组织、评估机制等方面保障更新片区实施。

5.2.6更新专题评估报告

编制片区策划方案时同步启动专题评估报告编制工作。

1．产业发展专题评估

依据国民经济和社会发展规划、产业发展规划等，结合周边地区功能定位，评估更新片区产业发展现状、发展条件。分析产业发展需求和更新潜力（新增和改造），结合片区更新项目提出片区产业升级方向、门类选择，给出产业发展指引。

2．道路交通专题评估

评价现状交通供给条件，根据片区发展规模预测交通需求，结合上位规划、策划的相关要求和落实情况，进行交通影响评估并提出相应交通改善措施，明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

3．环境影响专题评估

分析更新片区所在区域环境特征，研究片区自然、人工环境对更新改造的影响，针对空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等要求的具体措施。

4．历史文化专题评估

涉及历史文化区的，应包含历史文化专题评估。明确片区历史文化发展特色，提出历史文化遗产保护传承与利用策略。

5．其他专题评估

从片区实际出发，编制主体或编制单位可根据需要增加其他专题评估。

5.3 技术指引

5.3.1 历史文化保护传承与利用

坚持应保尽保，防止大拆大建，实现从各类历史文化资源到人文环境和居民生活状态的全面保护。坚持以用促保，活化利用历史建筑、工业遗产等，让历史文化与现代生活融为一体。充分挖掘历史文化资源，加快文旅产业发展，切实做到在保护中发展，在发展中保护。

1．坚守保护底线

坚持应留尽留，防止大拆大建，不大规模、强制性搬迁居民，尊重居民安置意愿，避免出现居民安置不到位，过渡时间过长等现象。不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不得随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的传统建筑，不得脱管失修、修而不用、长期闲置。杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。 

2．落实名录保护

精心保护片区内各类历史文化资源，全面落实保护名录制度。深入挖掘历史建筑、革命史迹、历史文化街区、特色地区、传统村落、历史河湖水系、水文化遗产、城址遗存、山水格局、历史街巷、传统地名、风景名胜、历史名园等保护对象，开展针对不同对象的历史文化脉络梳理、价值挖掘、遗产保护、活化利用等研究工作。

3．加强全面保护

全面保护历史文化遗产，丰富和拓展保护对象，加强对片区内传统街巷、古建老宅、桥头码头、井台宅院等历史文化资源挖掘，传承地方民俗、传统技艺、文化活动等非物质文化遗产，推进历史文化资源保护与利用。实现从保护古镇、古街逐步走向对人文环境和居民生活状态全面保护。

4．推进以用促保

坚持以用促保，活化利用历史建筑、工业遗产等，采用小规模、渐进式有机更新方式，在保持原有外观风貌、典型构件基础上，通过加建、改建和添加设施的方式适应现代生产生活需要，让历史文化与现代生活融为一体。用“绣花”功夫推动有机更新，延续城市肌理，以适当的规模、合理的尺度进行可持续更新，切实做到在保护中发展，在发展中保护。

5．融入城镇建设

妥善处理新城和老城关系，合理确定老城建设密度和强度，经科学论证后，逐步疏解与历史文化保护传承不相适应的工业、仓储物流、区域性批发市场等城市功能。按照“留改拆”并举、以保留保护为主原则，稳妥推进城市更新。加强重点地段建设活动管控和建筑、雕塑设计引导，保护好传统文化基因，鼓励继承创新，彰显城市特色，避免“千城一面、万楼一貌”。依托历史文化街区和历史地段建设文化展示、传统居住、特色商业、休闲体验等特定功能区，完善城市功能，提升城市活力。采用“绣花”、“织补”等微更新方式，增加历史文化名城、名镇、名村、街区和历史地段公共开放空间，补足配套基础设施和公共服务设施短板。

6．拓展文旅产业

充分挖掘片区内历史文化资源，加快文化产业、旅游产业发展，用“大景区”标准推进活态保护 ，树立“城区即景区，旅游即生活”理念。鼓励利用现代科技手段，发展文化展示、旅游消费、数字经济等新兴业态，丰富业态内容，拓展业态类型，激发片区活力，带动周边区域人文价值整体提升，用“苏州话”讲述精彩故事，积极开展文化交流和传承展示活动，推动苏州“江南文化”更好地走出去。

5.3.2 城市民生服务功能完善与优化

通过改善住宅建筑品质、优化住房多元供给、提升公共活动空间、完善公共服务设施、推进“城市家具”更新等，优化城市民生服务功能，积极探索多元主体管理模式，营造居住空间舒适宜人、服务设施便捷友好、管理模式科学长效的“苏式生活”。

1．改善住宅建筑品质

推进老旧小区改造和城中村改造。结合地区发展需求和建筑质量评估，落实既有建筑“留改拆”分类施策。加强建筑安全、节能、防水改造，鼓励加装电梯，完善适老化设计，提升建筑安全性、低碳性和舒适性。

2．优化住房多元供给

优化保障性租赁住房供给，以服务社会发展、满足青年人住房需求为目标，对供需矛盾突出的城市建成区以及轨道交通站点周边区域，通过加大保障性租赁住房供应，针对不同人群需求提供差异化保障性租赁住房，满足各类人群住房需求。

3．拓展公共活动空间

拓展城市公共空间，构建多类型、多层次公共活动空间体系，加强线型空间和点状空间串联以及与城市公共生活有机融合，优化慢行系统连贯性，增强活动空间可达性。充分利用边角地、废弃地、闲置地等，针对全龄人口需求，建设体育运动场地、儿童活动场地、休闲健身场地、便民服务场地、艺术展示场地等特色功能空间，构建完整连贯、全龄友好的公共活动空间体系，为居民提供休憩、交流、活动的开放空间。

4．完善公共服务设施

统筹更新片区公共服务设施，按照县级市（区 ）、街道、社区三个层级，对更新片区内公共服务设施的种类、规模、分布和使用情况进行研判，梳理服务盲区和短板，补齐服务缺漏，优化功能布局，提升空间品质。针对全龄人口需求，提供多元化公共服务，完善提升养老抚幼、卫生医疗、生活消费、环境卫生、党群服务、物业管理等内容，构建15分钟便民生活圈，完善15分钟医疗服务圈，构建多层次、高品质、全龄便捷的公共服务体系。

5．完善道路交通系统

完善片区路网，根据实际需求加密次支道路，打通“断头路”，畅通微循环，提升路网综合承载能力。通过疏堵促畅、人车分流、稳静化设计等方式，优化人车交通秩序，构建人畅其行、车畅其道的交通系统。强化交通智慧化管理，提升道路安全性。

6．推进“城市家具”更新

以人性化、整体化、地域化、生态化为原则，推进城市公共空间中各类交通管理、照明、路面铺装、信息服务、公共交通服务、公共服务等“城市家具”更新。统筹规划更新片区内“城市家具”，对缺失的设施进行补充、对老旧的设施进行更换。

7．建立健全管理机制

建立多元主体参与的住区管理机制。建立健全物业管理机制，确立小区管理规约及居民议事规则，推进智慧化管理。健全收费管理机制，建立健全老旧小区房屋专项维修资金有关机制，加强小区物业费和经营性收益管理，整合使用老旧小区公共管理经费。打破公共服务由社区负责或部分外包的传统模式，对改造后小区引入“小区管家”服务；针对未实施专业化物业管理的老旧小区，研究整合公共管理经费，将原由街道承担的绿化、保洁、公共设施维护等工作，打包交由物业服务企业提供服务，并按照一定标准向居民收取相应费用，改善老旧小区综合管理水平。定期安排保障性住房和老旧普通住宅小区物业服务补助资金，对承接的物业服务企业给予财政资金补助支持。

5.3.3 既有建筑安全隐患消除与更新改造

推动既有建筑安全隐患消除，全面排查，分类施策，在结构、消防、节能改造等重点领域，加强新材料、新技术应用，提高既有建筑安全性、低碳性，提升建筑特色形象，因地制宜凸显城市和地区特色。

1．提升建筑结构安全性

对更新片区内的既有建筑进行全覆盖结构安全排查，梳理出年代久远、受损严重、有结构安全隐患的建筑清单，明确解危目标任务，科学制定整治方案，按“留改拆”分类有序推进。

2．提升建筑消防安全性

对既有建筑进行全覆盖消防安全排查，移除阻挡消防通道的违章建设及杂物，配齐片区内小型消防站或微型消防站、灭火器、消火栓、消防水池等消防设施，推进消防设施监控、消防通道监控等智慧化措施建设。

3．加强建筑节能改造

加强建筑节能绿色改造，提高既有建筑节能水平，加强新材料、新技术应用，对建筑物墙体、屋顶、门窗等建筑围护结构以及供热采暖或空调系统进行改造，提高既有建筑热工性能和供能系统效率。

4．提升建筑特色形象

对具备传统特色风貌的建筑，维护既有建筑特色形象，对老旧、破损、整体形象与城市风貌不协调的建筑，进行风貌整治提升。对历史文化区内既有建筑进行改造设计时，鼓励通过当代设计与建造手法，采用传统建筑语汇，延续苏式特色风貌，传承历史文化底蕴。

5.3.4 城市消极空间重塑与提升

破除行政边界统筹规划，缝合割裂空间。加强跨区域交通和基础设施规划统筹协调，加快推动市域一体化研究，加强边界地块专题研究，以实施协同更新为目标，探索共建共享机制，激活消极空间。

1．跨区域交通互通互联

加强区域交通规划统筹协调，结合片区空间格局系统疏导交通，打通“断头路”，实现跨区域城市道路、河道水网的连接联通，构建片区内成环成网、片区外互通互联的交通网络。

2．跨区域设施共建共享

加强区域基础设施规划统筹协调，着力破除行政边界障碍，消除行政划分带来的空间割裂。加强跨区域基础设施建设和共享，提高基础设施服务效率，加快推动市域一体化。

3．跨区域消极空间活化利用

加强跨区域消极低效空间梳理研究，分析区域特征、空间价值，通过区域层面重新定位，导入活力功能，塑造崭新形象。通过空间活化利用，缝合区域功能断点，使得消极空间重新焕发人气与生机，带动跨区域的协同发展。

5.3.5 数字孪生城市建设与应用

探索构建全局视野、虚实交互、智能精细的数字孪生城市，推动城市规划、建设、管理和运行一体化闭环运转。构筑城市三维数字空间，建立全市统一的城市信息模型（CIM）平台体系，打造孪生城市数字底座。引导新城建各类数据资源有效集聚，全面推动建筑信息模型（BIM）技术集成应用，促进建筑领域生产方式变革。实施智能化市政基础设施建设和改造，综合运用5G、大数据、物联网等前沿技术，推动市政公共设施的数字化升级。

1．构筑城市三维数字空间

收集片区地理信息数据，将片区地理信息数据纳入全市统一的城市信息模型（CIM）平台体系，打造孪生城市数字底座，拓展“CIM+”应用到城市运行、城市管理、社会治理、应急管理等领域，实现全主体映射、全要素感知、全场景赋能。

2．加快建筑数字化发展

引导片区内新城建各类数据资源有效集聚，全面推动建筑信息模型（BIM）技术集成应用，加快BIM与物联网IoT等数据的汇聚整合，提高建设工程质量换人工作效率，促进建筑领域生产方式变革。

3．加快智能化基础设施建设

综合运用5G、大数据、物联网等前沿技术，推动片区范围内市政公共设施数字化升级，推动基础设施运行数据实时监测和精细化管理。

5.3.6 韧性城市建设与提升

加强城市基础设施建设，提高城市应对灾害预测能力、防御水平和灾后快速恢复能力。提高城市防洪排涝能力，加快海绵城市建设，提高消防设施和避难场所覆盖率，推进地下空间建设。提升城市基础设施规范化、智慧化管理水平，提高城市安全韧性。

1．提升市政供给能力

增强城市道路、供水、供电、通讯、燃气、环卫等设施的供给能力，统筹更新片区市政设施，梳理评测现状服务容量和能力，合理确定新建规模，补齐片区设施设备短板，排查梳理安全隐患，更换改造老旧或存在隐患的市政设施，保障设施安全，提高市政设施整体运行效能。

2．提升应急处理能力

提高城市对地震、旱涝、台风、火灾、疫情等灾害的风险防御水平和灾后快速恢复能力。新建、修复和改造灾害易发区内预警预报硬件设施和应急设备，优化调整城市避难空间、储备仓库布局，结合开放空间、地下空间、大型场馆等建设避难场所，提高片区人均避难面积，提升应急处置能力。

3．提高防洪排涝能力

提升防洪能力，对防洪能力明显不足、存在防洪安全隐患的区域开展整治提升，确保片区内建筑、道路、码头等工程满足相应防洪标准，优化排水系统，开展排水管网精细化排查，分级分类梳理管网断头、雨污错接混接、变形、破裂、塌陷、淤堵等问题，系统实施排水管网完善、更新修复、雨污分流改造，提升污水收集效能。完善排水防涝体系，补齐设施短板，增强排水系统防灾减灾能力。

4．加快海绵城市建设

转变城市建设中主要依靠管渠、泵站等设施进行“快速排除”和“末端集中”排水方式，鼓励利用植草沟、渗水砖、雨水花园、下沉式绿地等进行“慢排缓释”和“源头分散”。推动道路广场、公园绿地、河道水系、建筑住区等项目海绵化建设，缓解城市内涝、削减雨水径流污染，营造生态宜居空间，提高城市承载力。

5．加强消防安全建设

城市更新工程应符合国家、行业和地方现行消防技术标准和规定，执行现行相关标准和规定确有困难的，应针对项目消防工程开展可行性研究，制定合理的技术方案，并通过消防安全评估或专题技术论证。加强片区内消防站、消防通信、消防供水、消防车通道等消防设施统一规划和实施。

6．推进地下空间建设

积极探索地下空间综合利用，推进地下轨道交通、地下道路、停车场、市政管廊、商业设施、人防设施的改造和建设，提高地下设施建设水准和支撑水平，缓解城市交通拥堵，拓展城市发展空间，提高城市安全韧性。

7．完善智慧管理建设

鼓励对片区内市政设施进行信息化、数字化、智能化改造，鼓励片区建立基础设施综合监管和智慧监测系统，增设智慧检测、灾害预警、视频监控、智慧传感器等设施，运用物联网、云计算、大数据等信息技术提升城市基础设施规范化、高效化、智慧化管理水平。

3.3.7 城市生态空间保护与修复

践行两山理论，统筹谋划实施城市空间生态保护与修复，重塑城市生态基底。系统完善全市景观格局，打造低碳交通网络，坚持绿色发展路径，逐步提升城市碳汇能力，助力碳达峰。

1．坚守生态底线

明确自然保护区等生态敏感地区，切实增强红线意识，落实生态保护红线、环境质量安全底线、自然资源利用上线和生态环境负面清单。不得破坏地形地貌，不得挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不过度硬化、景观化、亮化。不得随意改建具有历史价值的公园，不得随意更改老地名。不得私自移植古树名木，不得破坏古树名木生存环境，不得伐移老树和有乡土特点的现有树木。不得破坏野生动物栖息地和迁徙通道，不得在绿化中使用大面积硬质铺装、大型假山、喷泉水景等人工设施建设。

2．加强生态保护修复

保护并修复山体、水体、湿地等自然山水环境，探索“一山一策”“一湖一策”等保护机制，有序推进片区内受损山体、水体岸线、城市废弃地、污染土地等生态修复，并将山水林田湖草生态空间修复和城市更新建设有机结合，推进韧性城市建设，恢复城市自然生态。

3．完善城市景观格局

以“四角山水”为基底构建绿色生态系统，结合片区生态本底，对片区内的生态资源进行活化利用和有机更新，增加绿地、水体等蓝绿生态空间，打通生态廊道，加强城市山体、滨水空间、园林绿地有机串联，完善具有苏州特色的城市园林绿化格局。

4．打造低碳交通网络

加强片区交通网络有机更新，推进低碳交通网络建设，倡导绿色出行，利用智慧停车平台，改善停车位供给情况。统筹好“地上”和“地下”，大力发展公共交通，以 TOD为导向，加强轨道交通、公交站点与周边建筑、公共空间有机结合，提高公共枢纽与周围城市功能衔接转换效能。打造“轨道+公交+慢行”低碳交通体系，提高轨道交通与公交覆盖范围，加强公交站点的多模式交通衔接功能，注重慢行接驳，引导人群低碳出行。加强道路适老化、适幼化和无障碍设计，注重人行铺装的防滑性能和无障碍通道连续畅通，改善提升道路照明设施，打造全龄安全的交通设施。

5．坚持绿色发展路径

倡导绿色低碳生产生活方式，推广应用建筑节能技术广泛应用，鼓励公共设施生态化改造，加强绿色社区建设，推动清洁能源技术广泛应用，提高绿色产业占比，围绕产业结构优化、节能减排等方面进行产业绿色升级，逐步提升城市碳汇能力，助力碳达峰。

3.3.8 低效产业用地转型与升级

以集约、集聚、节约为原则，通过对低效产业用地和空间清退、腾挪和整合，优化产业结构，完善产业布局。积极推进闲置、低效楼宇改造提升和功能置换，做大做强楼宇经济和总部经济。

1．优化产业结构

根据区域现状优势产业基础以及产业发展定位，以补齐产业链、增强创新链、延长价值链为目标，优化调整片区产业结构，合理推动产业转型升级，提升战略性新兴产业、现代服务业占比，大力发展新经济、新业态，提升片区产业综合竞争力。

2．完善产业布局

以产业集群化、平台化发展为导向，对片区内产业用地和空间进行全面排查，加强对低端低效、零散碎片产业用地和空间的梳理与腾退，整合相关性资源，优化产业空间布局，提高土地利用效率，打造复合、集约、高效的产业空间，引导市场资源要素高效集聚。

3．推进楼宇经济

对片区内商业、办公空间进行全面排查，积极推进闲置、低效楼宇改造提升，打造楼宇经济、建设产业集群空间载体，积极引进高端项目，鼓励打造楼宇经济和总部经济。

 第六章 城市更新项目实施方案

第六章  城市更新项目实施方案

6.1 一般规定

6.1.1编制范围

在城市更新片区策划方案建议的更新项目空间范围或由相关机构、市场主体、物业权利人等发起的更新项目空间范围基础上，根据现状土地与建筑物、各类设施、公共空间等核查结果，充分考虑用地权属独立性和权属人更新意愿，划定项目范围边界。

6.1.2编制组织与程序

1．编制组织

由各县级市（区）人民政府指定的机构或物业权利人等作为主体组织编制。成果由各县级市（区）更新主管部门审定，其中重要地区、重要地段的项目实施方案须报苏州市城市更新领导小组审议。

2．编制程序

主要包括现状调查、征求意见、方案编制、方案论证、方案公示、审议报批、成果公告等。

6.1.3编制要求

落实所属片区策划的要求和指引，在现状调查分析和广泛征求居民意见基础上，综合考虑功能引导、房屋建筑、道路交通、基础设施、历史文化、环境景观等重要内容，明确项目功能定位，进行详细方案设计并衔接相关规划要求，提出项目利益平衡方案，制定项目实施计划。

6.1.4编制成果

城市更新项目实施方案成果由文本与图件两部分组成。具体内容详见城市更新项目实施方案模板（附件3）。

6.2 编制内容

6.2.1项目背景

1．区位和范围。包括项目地理位置和占地范围，分析其在片区中功能地位和作用。

2．政策导向分析。包括国家及地方层面城市更新相关政策，指导项目实施。

3．相关规划分析。包括国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业发展规划、详细规划等相关规划，分析其对项目给出的规划引导。

4．片区更新指引分析。分析城市更新片区策划主要更新方向、更新清单、“留改拆建”更新指标、更新规模上限等编制要求。

6.2.2现状分析

1．人口分析。包括常住人口数量、户籍人口数量、性别比例、职住比例、年龄结构及居民更新意愿等。

2．土地分析。结合控规分析各地块占地面积、土地性质、现状功能、权属关系、使用情况以及分布情况等。

3．建筑分析。包括居住、商业、工业、历史等各类建筑的楼栋数量、建筑面积、建筑质量、建筑功能、权属关系、使用情况及分布情况等，对违规搭建的建筑物、构筑物进行标识和说明。

4．设施分析。包括道路交通、道路照明、环境卫生、管线、能源等市政设施，以及行政区域内教育、医疗卫生、文化、体育、养老等公共服务设施和公共活动空间的数量、面积、质量、服务能力及分布情况等。

5．业态分析。包括现状产业和商业业态，业态类型、业态质量、分布情况、经营规模、经营情况等。

6．文化分析。在片区分析的基础上，进一步明确项目内各类文化资源点的历史文脉、数量、规模、权属、使用情况及分布情况等。

7．生态分析。在片区分析的基础上，进一步明确项目内山、水、林、田、湖、草等生态资源的数量、规模、质量及分布情况等。

8．问题总结。明确城市更新片区策划方案或更新行动计划项目任务要求，总结说明项目在产业、土地、建筑、设施、文化、生态等方面存在主要问题，形成项目问题和需求清单。

6.2.3功能定位

1．项目更新定位与策略

（1）项目更新定位。以城市更新片区策划方案或更新行动计划的更新目标为指引，提出项目功能、性质的总体定位。

（2）项目更新策略。突出公益性贡献、可持续模式和项目特色等，合理提出产业、土地、建筑、设施、文化、生态等方面具体更新策略。

2．项目更新内容与规模

（1）项目更新内容。以项目更新资源为对象，根据项目定位对项目的建筑、空间及周边环境进行功能业态适配。

（2）项目更新规模。测算项目总建筑面积和保留、改造、拆除、新建的建筑面积，原则上应符合防止大拆大建的相关规定要求。

6.2.4更新方案

1．详细方案设计

包括但不限于以下内容：主要经济技术指标、总平面图、竖向设计、建筑设计、绿化景观设计、道路交通设计、服务设施布局设计以及海绵城市、消防、绿色建筑等设计专篇。

2．规划调整建议

进一步增强规划包容性，对确需进行规划调整的用地提出规划优化方案，说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。积极探索规划弹性指标设置，倡导基于公共利益的混合用地。

6.2.5项目利益分析

1．项目投资测算

对土地、建设、安装、管理、运营、财务等各类主要费用进行详细估算，明确投资总额。涉及拆迁的提出安置补偿方案。

2．项目效益预估

提出项目建设运营模式，预估项目经济、社会、环境、其他等综合效益。

3．经济利益平衡

对政府、集体、企业、居民等不同权益主体的经济利益进行测算，并提出经济利益平衡方案。

6.2.6项目实施保障

1．实施计划

提出项目具体实施计划，包括土地供应、前期研究、工程设计、土建施工与安装、招商营销、竣工验收和试运营等工作的时间节点和分工安排。

2．保障措施

提出实施主体及相关责任单位在政策使用、资金、技术、组织、工作机制等方面采取的保障措施。

6.2.7项目专题分析

城市更新项目专题分析应包括环境影响、历史文化保护、社会稳定性风险评估、海绵城市等内容，城市更新片区策划专题分析已达到项目深度的，项目实施方案不再编制专题分析。

1．环境影响评价。包括环境质量现状评价和环境影响预测评价。结合项目的更新方式、更新内容以及前后功能的变化等因素，分析评估项目更新前后对环境的影响，对自身及周边环境有影响的应提出有效措施。

2．历史文化保护专题分析。对具有保护意义、承载不同时期文化价值的历史文化资源进行梳理分析，明确保护对象和分布情况，提出对象分级和保护范围、建设控制范围，提出整体保护原则和重点任务，提出保护利用和更新实施的主要措施和相关管控要求。

3．社会稳定风险评估。针对项目提出的更新资源、更新方式、更新规模、规划调整、土地收储、土地供应等内容，分析对居民、就业人群、企业主等各方利益群体的影响，针对有可能发生的不稳定因素提出应对措施，确保项目稳定性和连续性。

4．海绵城市专题分析。分析项目现状海绵城市的建设情况，结合项目更新内容，因地制宜分析海绵设施增补提质要求，提出海绵城市建设方案。

5．其他专题分析。更新项目涉及下列情形时，城市更新项目实施方案应包含相应专题分析：

?涉及集中老旧厂区、老旧商业区的，应包含产业发展专题分析；

?涉及突破控规建筑总量、人口总量的，应包含公共服务设施和市政基础设施专题分析；

?涉及地下空间开发利用的，应包含地下空间专题分析；

?涉及城市道路改线或功能改变的，应包含道路交通专题分析；

?其他需增加的专题分析。

6.3 分类技术指引

6.3.1 老旧住区

1．适用范围

老旧住区更新适用于承载居民生活功能，在环境质量、公共服务设施、基础配套等方面亟需改善，由一个或多个居住社区及其周边商业、文化、公共服务等配套功能区构成的复合区域。

2．更新要求

老旧住区更新以“完善住区功能”、“提升住区品质”为导向，调动各方参与，坚持居民自愿，满足居民对美好生活的需求，通过各要素对老旧住区进行系统性品质提升。

3．更新主要内容

（1）历史文化

坚持以“人文传承、文化延续”为导向，不强制性搬迁居民，尊重居民安置意愿，守护传统市井街巷历史记忆，延续住区苏式味道，营造风貌延续、乡愁浓厚、邻里和睦的住区人文氛围。

【整体风貌】注重对老旧住区整体风貌控制，加强与城市及周边区域的整体性和协调性，加强对具有历史价值的建筑、景观、设施等要素的保护、修缮和利用，鼓励对原有材质、构件、装饰元素等进行再创作与再利用，延续传统风貌与历史功能。

【街巷格局】保留老旧住区街巷格局，不破坏原有街巷功能，守护传统市井街巷的历史记忆。

【睦邻文化】不强制性搬迁居民，尊重居民安置意愿，鼓励自主更新，注重对老旧住区居民交往模式及传统邻里文化的保护和重塑，打造共享空间，丰富社区活动，营造邻里和睦的住区人文氛围。

（2）民生服务

推进老旧小区改造和城中村改造。完善住区适老化和无障碍设计，针对全龄人口需求，提供多元化公共空间和服务设施，改善居住环境，增强居民获得感、幸福感，营造美好生活。

【居住环境】完善住区整体规划，合理布局交通、活动、绿地等功能空间，鼓励设置公共艺术设施，提升环境艺术氛围，精细化设计标识标牌、家具小品等景观要素、完善适老化和无障碍设计，综合提升街区景观环境品质。

【活动空间】梳理住区内闲置公共空间和边角地，根据场地不同规模和位置，合理安排休闲游憩、儿童玩乐、社会交往、健身活动、体育运动、文化展示、便民服务等适宜的空间功能，增补焕新配套设施，在满足实用性的基础上，提升设计品质，为居民提供宜静宜动的交往场所，提升小区环境品质。

【配套设施】结合住区实际需求，增补公共服务配套短板，重点加强养老抚幼等服务设施配套，健全全龄友好公共服务体系，打造完整居住社区。

【道路交通】梳理现状交通，打通“断头路”，适当提高路网密度，畅通住区内部微循环，合理组织车行流线，结合闲置边角地、闲置建筑等，增设机动车位，在场地有限的情况下，鼓励建设立体停车设施，鼓励设置分时段共享停车设施。

（3）建筑更新

加强建筑安全、节能、防水改造，鼓励多层老旧住宅楼加装电梯，完善楼道、单元入户等公共空间的无障碍和适老化设计。

【安全保障】消除建筑安全隐患，保障居民生活安全。加强建筑结构安全排查和整治，修复存在安全隐患的建筑屋面和外墙，拆除或更换存在安全隐患的建筑附属设施，清理违法搭建的建（构）筑物，清理疏散通道上的阻碍物，增补公共空间的消防设施。

【住宅品质】针对建筑墙皮脱落、漏水渗水、保温性能差、飞线凌乱等问题，综合整治建筑屋面、外立面和内部公共空间，鼓励多层老旧住宅楼加装电梯，完善楼道、单元入户等公共空间的无障碍和适老化设计。

【建筑风貌】清理建筑外部违章搭建，梳理附墙管线，建筑外立面的色彩、材质、风格应与城市及周边区域相协调，突出地域特色。重点对沿街建筑及人群主要活动区域周边的建筑外立面进行风貌提升，打造整洁、美观、有特色、有温度的住区形象。

（4）空间重塑

跨区域统筹规划，加快推进跨区域社区之间的交通联系和设施共享，提高区域设施利用率，切实改善住区生活质量和群众满意度。

【交通衔接】鼓励对现状车行系统、慢行系统、交通服务站点、停车场地等进行交通体系更新，拓展慢行空间，打通断头路，最大限度缝合与周边街区的空间关系。

【设施共享】加强跨区域配套设施统筹规划，打通跨区域社区之间的交通联系，鼓励通过设施共享的方式，提高区域设施利用率，打造跨区域共享客厅。

（5）数字建设

加强老旧住区数字化改造，建设智慧化住区运营管理平台，安装全市联网的监控设备，加强基础设施智能化改造，增设智能便民设施，打造智慧社区和“一网统管”的管理模式。

【智慧社区】鼓励建设智慧化住区运营管理平台，集成物业服务、智慧生活、智慧政务、智慧养老等功能，联动监控、门禁、生活终端等设备，加强道路、供水、供电、通讯、燃气、环卫等基础设施智能化改造，提升街区智能化水平。

（6）韧性城市

重点补齐各类基础设施，排查梳理安全隐患，更换改造老旧或存在隐患的市政设施，保障设施安全，提高市政设施整体运行效能。加强住区雨污分流改造，结合海绵城市设计进行住区景观提升，鼓励有条件的住区加强地下空间的利用，打造高效完备的住区生活圈。

【市政设施】梳理整治老旧住区市政设施，对破损老化的给水、排水、电力、通 信、燃气等市政管线及设备进行修缮和更换，完善应急照明、消火栓、灭火器、消防管网、微型消防站等消防设施，实现住区消防设施全覆盖。

【雨污分流】推进老旧住区管网、出户管及支线管网连接处、临街门面等建筑源头管网及市政管网的雨污分流改造，原有雨污合流管网在清淤、疏通后可作为雨水管，并新建污水管道。暂不具备改造条件的地区，因地制宜采用建设调蓄设施、设置智能截流措施等方式，降低合流制管网雨季溢流污染，提高雨水排放能力，降低城市内涝风险。

【海绵城市】结合海绵城市设计进行住区景观提升，鼓励采用透水沥青、透水砖等透水铺装材质；鼓励采用植草沟等设施替代硬化排水沟；在用地紧张区域，鼓励充分挖掘可利用空间，建设下沉式绿地、雨水花园等；在河道水系周边，鼓励建设陂塘湿地、河岸湿地、滨水植被缓冲带等净化型设施，削减雨水径流污染。

【地下空间】充分挖掘老旧住区里可开发利用的地下空间，加强地下停车场和人防设施改造和建设，缓解住区停车位紧张、避难空间不足等问题，提高住区安全韧性。

（7）生态修复

构建和谐优美的生态环境，积极推动住区景观环境品质提升，住区交通出行应鼓励行人优先和公交导向，为市民提供宜行、舒适、易达的街道空间，营造人与人、人与自然和谐共生的美丽住区。

【植被景观】保护现状古树名木，以适地适树为原则，选用适应性、生态性、景观性较好的植物，营造与住区功能、活动及风貌特征相适应的生态景观，提升环境品质。

【慢行优先】尊重原有街巷空间尺度，适当增加慢行空间尺度，慢行区域应保持连续，避免不必要的高差与障碍，无障碍通道应连贯、平整，人行道及非机动车道铺装应满足防滑要求，应提供充足的夜间照明。

【公交导向】加强轨道、公交站点与住区出入口的衔接，建设清晰的标识与引导系统，注重公交站点智能化、人性化、舒适化设计，提升公交出行的积极性。

（8）产业升级

以住区闲置和低效存量资源为空间载体，通过功能置换和业态升级构建复合住区，打造具有苏式特色的活力友好住区。

【复合住区】延续住区原有服务及商业布局，梳理街区内闲置和低效空间，整合存量资源，进行功能置换和业态升级，吸引多元人群，打造有活力的多功能复合住区。

6.3.2老旧工业区

1．适用范围

老旧工业区更新适用于以工业或仓储物流用地为主，随着城市产业结构调整需要进行转型升级的城市功能区。

2．更新要求

老旧工业区转型升级以产业升级、资源活化为导向，整合集聚创新要素，促进产业优化升级，推动工业遗产保护和利用，进行生态环境整治修复。

3．更新主要内容

（1）历史文化

坚持以传承创新、融合提升为导向，充分保护苏州各重要历史阶段的工业文化精髓，传承和弘扬苏州特色工业精神，激活老旧工业区的时代价值。

【工业风貌】重点保护反映特定历史时期和地域特色，且对工业美学产生重要影响的空间格局、场地肌理、工艺设施等核心要素，通过建筑改造、场地更新、艺术创作等方式形成具有时代记忆的整体风貌 。

【资源活化】对具有历史价值和美学价值的闲置或低效工业厂房和工艺设施，通过空间重塑和功能置换进行活化利用，延续工业记忆、提升艺术氛围、激活时代价值。

【文化传承】挖掘具有历史价值、科技价值和社会价值的生产工艺、节庆活动和厂区历史等，结合文化节、艺术节、博览会等公共活动，将老旧工业区打造成临时或永久性博物馆、艺术馆、纪念馆等，活态传承工业文化。

【艺术赋能】对老旧厂区内的景观小品进行艺术性设计，结合功能性照明增加特色夜景照明，鼓励采用多样化的公共艺术方式，利用工业区废弃材料进行艺术创作，打造特色景观，提升艺术氛围，彰显地域文化。

（2）民生服务

以完善工业区配套功能为导向，优化公共服务、市政、道路等基础设施，构建配套完善、优质高效的设施体系，为留住各类人才和产业空间载体高效运作提供支撑。

【公共空间】拓展工业区的公共空间，充分利用边角地、废弃地、闲置地等，为员工提供休憩、交流、活动的开放空间。结合工业区转型方向，根据使用者需求，提供不同类型的多元化公共空间。

【配套设施】结合工业区转型方向，补充完善文化教育、养老抚幼等公共服务设施，设施的类型、数量、规模与服务半径应与改造提升功能定位相匹配，同时促进城市公共服务功能完善。

【道路提升】结合工业区转型方向，重新处理交通组织，对原有破损路面进行修补提升，鼓励采用降噪性 、透水性好的透水混凝土、透水沥青、透水砖等路面材料，对于转型成商业、文化、艺术设施的，鼓励采用相对活跃的色彩和艺术化铺装。

【活力园区】提高老旧工业区行政办公和生活服务等相关配套设施比例，提升配套品质，为员工提供便捷、完善的高品质生产环境。鼓励采取改造提升的方式对原有低效、闲置生产空间进行功能置换，为配套业态提供空间载体。

（3）建筑更新

促进绿色低碳发展，推动工业建筑提质增效和转型利用，重塑现代化城市形象，为产业发展奠定基础。

【载体优化】结合优化改造方向优化空间载体，鼓励通过结构加固、材料置换、构造更新等改造措施提升既有厂房安全、节能和防水性能。鼓励通过重新划分空间、增加连廊、电梯等措施，对工业空间进行功能置换和活化利用。

【建筑特色】鼓励对工业建筑原有的气楼、风帽、特色立面元素等进行保留和优化利用，鼓励对中转堆场、高大厂房等工业生产空间进行内部空间重构，鼓励在材质、色彩、造型等方面大胆创新，通过新老元素的有机融合，在延续工业特征的同时，创造艺术化建筑特色。

【绿色低碳】利用新工艺、新技术，节约建筑能耗，助力高质量发展，更换能效达标、绿色节能的可再生能源设备，提升厂区能耗管理水平，鼓励使用热回收系统、光伏等可再生能源设备，有效回收利用工业生产余废热。

（4）空间重塑

重点针对工业区与周边街区的割裂，对现状车行系统、慢行系统、交通服务站点、停车场地等进行交通体系更新，加强与外围道路有机衔接。

【交通衔接】鼓励对现状车行系统、慢行系统、交通服务站点、停车场地等进行交通体系更新，加强互联互通，打通断头路，最大限度缝合与周边街区的空间关系。

【设施共享】加强跨区域配套设施统筹规划，打通跨区域交通联系，鼓励通过设施共享的方式，提高区域设施利用率，打造跨区域共享空间，加强工业区和生活区设施共享。

（5）数字建设

加强老旧工业区数字化改造，建设智慧化运营管理平台，加强生产工艺和基础设施智能化改造，打造数字化智慧厂区。

【智慧厂区】利用5G、大数据、人工智能等先进手段，鼓励建设智慧化运营管理平台，联动监控、管理、生产终端等设备，引导传统产业进行重构，释放产业创新潜能，加强工业区内部道路、供水、供电、通讯、燃气、环卫等基础设施的智能化改造，提升厂区智能化水平。

（6）韧性城市

结合老旧工业区更新后的功能定位和产业转型方向，加强给水、排水、电力、供热等市政设施建设和改造，加强老旧工业区雨污分流改造，完善污水和垃圾收集处理设施，结合海绵城市设计进行景观提升，鼓励加强地下空间利用。

【市政设施】结合老旧工业区更新后的功能定位和产业转型方向，加强给水、排水、电力、供热等市政设施建设和改造，完善应急照明、消火栓、灭火器、消防管网等消防设施。

【雨污分流】推进老旧工业区雨污分流改造，完善工业废水和工业垃圾收集处理设施。

【海绵城市】结合海绵城市设计进行工业区景观提升，鼓励采用透水沥青、透水砖等透水铺装材质；鼓励采用植草沟等设施替代硬化排水沟；在用地紧张区域，鼓励充分挖掘可利用的空间，建设下沉式绿地、雨水花园等；在河道水系周边，鼓励建设陂塘湿地、河岸湿地、滨水植被缓冲带等净化型设施，削减雨水径流污染。

【地下空间】充分挖掘老旧工业区里可开发利用的地下空间，加强地下停车场、综合管廊、商业设施和人防设施改造和建设，拓展城市发展空间，提高安全韧性。

（7）生态修复

修复老旧工业区生态系统，提升园区景观环境，充分保留并利用工业景观资源，营造特色空间场所，塑造彰显工业区特征、富有艺术气质的特色景观空间。

【生态环境】评估现状污染情况，采用“以原位修复为主，异位修复为辅”的原则，通过物理、化学、生物等多元技术，达到厂区水、空气、土壤等方面的有效治理。对受损的山体、水体、废弃地等区域实施生态修复，加强厂区与周围环境的有机连接，消除城市生态体系断点。

【景观场地】保护、利用厂区内构筑物、植物、工业景观及空间场所等有价值的景观资源，结合绿地和开放空间进行景观设计，塑造彰显特色风貌、展现人文场景的工业区。

【慢行空间】结合业态转型目标的功能要求，对原有道路进行系统改造，通过优化断面、减小路缘石转弯半径、优化渠化交叉口等方式，拓展慢行通行空间。

（8）产业升级

以“定位明确、产业集聚”为导向，通过引导产业转型、鼓励产业链培育，推动传统工业区高质量转型发展。

【产业转型】淘汰或转移不符合所在城市功能定位的工业项目。支持企业开展跨界合作，发展融资租赁、全生命周期管理、信息增值服务等新型服务产业。鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业。

【产业培育】结合现状产业特点，推动传统企业延伸服务链，发展创意设计、在线服务、远程监测、故障诊断等服务环节。深度对接现状产业，推动产业互补、融合发展，培育互补产业链。

6.3.3老旧商办区

1．适用范围

老旧商办区更新适用于以消费娱乐、商贸服务、商业办公等功能为主，开发建设年代久远、功能和业态结构陈旧、环境品质不佳的城市功能区。

2．更新要求

老旧商办区以“精准定位”为导向，优化商圈业态，突出商圈特色，提升商业资源集聚度，加强城市活跃度，营造生活多样性，保留未来可塑性，提升城市商业氛围和活力。

3．更新主要内容

（1）历史文化

坚持“厚植本土、彰显特色”为导向，充分挖掘和保护老旧商办区的历史文化资源和地域文化特色，创新文化表达形式，提升商办区品牌形象和人文内涵。

【特色形象】保护和修缮老旧商办区内具有历史价值的标志性建（构）筑物、公共空间、景观设施，注重与周边空间格局、建筑风貌、景观环境的有机融合。

【文化氛围】挖掘江南文化特色资源，打造具有苏州特色的文化IP，通过艺术设计、展览展示、主题活动、街头表演、数字孪生等形式，打造沉浸式文化体验，彰显特色文化内涵。

【主题营造】结合老旧商办区的历史记忆、特色功能、空间特质，明确商办区特色，策划主题性景观场景，加强差异化、辨识度、记忆点塑造，营造契合当下审美和功能需求的景观效果。

（2）民生服务

根据商办区的规模和能级，结合需求进行公共空间、公共设施和道路交通提升，提升商业承载能力，为推动消费向高品质方向发展夯实基础。

【公共空间】拓展商办区公共空间，结合消费者、办公人员及周边居民需求，充分利用边角地、废弃地、闲置地等，通过功能置换，场景营造等为多元化人群提供休憩、交流、活动的开放空间。

【配套设施】 结合消费者、办公人员及周边居民需求，确定商办区各类商业设施、办公设施及其他公共服务设施的具体功能和容量，优化功能布局和空间品质，为城市提供高质量文化娱乐、商业金融等公共服务配套设施。

【城市家具】完善商办区内各类照明、座椅坐凳、垃圾桶、花箱、指示牌、信息服务、广告牌等“城市家具”的更新，坚持以人为本，关注人在其中的生理需求和心理感受，设计应符合人体工程学和行为科学，同时通过调动造型、色彩、材料、工艺、装饰、图案等审美因素，进行构思创意、优化方案，在满足功能需求的同时，满足人们的审美需求。

【人车分流】完善行人及非机动车交通系统与主要商业区域、城市广场、交通枢纽的衔接，鼓励通过过街天桥、地下通道等形式，减少慢行交通与车行交通之间相互影响，提高通行安全性。 

【稳静化设计】合理控制商圈内部道路开口数量，鼓励通过车道曲折化、铺装控制、增设交通管理设施等方式，引导车辆减速行驶，提高道路稳静化水平。

【停车组织】结合大型商办区交通枢纽、主要集散广场增设公共停车空间，因地制宜灵活选用停车组织方式，鼓励采用立体机械停车，集约用地。

【无障碍设施】围绕建筑主要出入口、城市道路、广场、绿地等主要公共通行区域，设置连续性无障碍步行系统，完善无障碍车位、无障碍卫生间等无障碍设施，加强人文关怀。

（3）建筑更新

以空间载体更新迭代激发城市商业办公活力，提高建筑安全性，推动建筑空间扩容提质，营造特色建筑形象，建设高品质、有特色、有活力的商办区。

【安全提升】梳理整治建筑内部及外部空间，加强建筑结构安全性排查和建筑解危，对立面破损、违章搭建等存在安全隐患的部位进行排危处理，优化应急疏散动线，核查修复消火栓、自动喷淋系统、防排烟系统、消防电梯、防火卷帘、防火门等消防设施设备；加强电梯、扶梯等设备的定期摸排，更换存在安全隐患的设备。

【空间优化】统筹地上、地下空间资源，串联步行系统、停车场、沿街建筑以及轨道公交站点等，有效衔接商业办公、停车场与城市公共交通，增强空间通达性。优化提升建筑内部商业动线，营造充满活力的商业氛围。鼓励通过局部拆改，优化整合现有建筑空间，适配新型消费场景植入需求，增强商业空间适用性。

【建筑风貌】鼓励在材质、色彩、造型等方面大胆创新，运用新材料、新技术全方位更新建筑立面，鼓励将立面改造和灯光照明、广告展示、多媒体等科技化表现手段结合，塑造有辨识度、有吸引力的建筑形象。

（4）空间重塑

跨区域统筹规划，加快推进跨区域商办区之间的交通联系和设施共享，提高区域设施利用率。

【交通衔接】鼓励对现状车行系统、慢行系统、交通服务站点、停车场地等进行交通体系更新，拓展慢行空间，打通断头路，最大限度缝合与周边街区的空间关系。

【设施共享】加强跨区域配套设施统筹规划，打通跨区域交通联系，鼓励通过设施共享的方式，提高区域设施利用率，打造跨区域共享空间，加强设施共享。

（5）数字建设

加快商业办公数字化转型，结合消费者、商家、运营、政府四个方面需求，利用创新数字技术，推动消费体验升级和街区智能管理。

【智慧场景】利用大数据、人工智能、物联网、5G及数字孪生等技术，推动消费场景与数字技术对接，让更多的消费体验通过数字化不断升级。以节点空间为载体，塑造空间故事性，利用声、光、电等新型技术塑造特色场景，通过主题串联，创造互动式、沉浸式消费场景，提升人群体验，集聚人气。

【智慧服务】利用大数据、人工智能、物联网、5G及数字孪生等技术，打造数据智能中枢，支撑街区智慧服务，提供智能停车、智慧导购、精准营销、移动支付等智慧服务。

【智能管理】建设基于数字孪生技术的三维街区数字模型，基于5G大带宽、低时延的特性，融合物联感知、应用系统，打造数据智能中枢，支撑街区智能管理，从而实现要素实体数字化、运行态势可视化、商业管理智能化、决策管理科学化，赋能街区智能治理。

（6）韧性城市

完善各类市政基础设施，重点补充完善人群密集场所的消防应急设施，推动地下空间综合利用，结合海绵城市设计进行商办区景观提升。

【市政设施】增强供水、供电、通讯、燃气、环卫等市政设施供给能力，排查梳理安全隐患，更换改造老旧或存在隐患的市政设施，保障设施安全，提高市政设施运行效能。

【消防应急】补充完善应急设施，结合周边广场、绿地、建筑等设置应急避难场所，增设测温设施、临时医疗设施等防疫相关设施，补全公共消防设施，在人流密集处、易燃易爆危险点增设消火栓、微型消防站等消防安全设施，保障公共安全。

【地下空间】充分挖掘老旧商办区里可开发利用的地下空间，加强地下停车场、综合管廊、商业设施和人防设施改造和建设，拓展城市发展空间，提高安全韧性。

【海绵城市】结合海绵城市设计进行商办区景观提升，鼓励采用透水沥青、透水砖等透水铺装材质；鼓励采用植草沟等设施替代硬化排水沟；在用地紧张区域，鼓励充分挖掘可利用的空间，建设下沉式绿地、雨水花园等；在河道水系周边，鼓励建设陂塘湿地、河岸湿地、滨水植被缓冲带等净化型设施，削减雨水径流污染。

（7）生态修复

因地制宜策划景观主题，彰显区域特色，重点提升核心区景观节点，营造特色魅力、体验丰富的商业景观环境。提倡慢性优先，引导公交出行。

【景观环境】保留场地内原有的河湖水系、古树名木等自然资源，结合功能动线，优化多层级的景观节点，充分结合空间尺度、步行流线、使用需求等，以点线面结合的景观植被形式合理划分空间，塑造具有连续性和节奏感，疏密有致、开合有度景观空间结构，加强视线廊道控制，体现商业景观节点的通透性展示，形成体验丰富、时空连续的景观序列。

【慢行优先】尊重原有街巷空间尺度，适当增加人行空间，加强道路适老化、适幼化和无障碍设计，注重人行铺装的防滑性能和无障碍通道的连续畅通，提供充足的夜间照明。

【公交接驳】加强商办区和轨道、公交站点的有机结合，提供清晰的标识与引导系统，打造连续、便捷的换乘路径，注重慢行接驳，引导人群低碳出行，打造“轨道+公交+慢行”的低碳交通体系。完善公共交通与私人交通间换乘。

（8）产业升级

坚持错位发展、业态创新，通过采取产业差异化发展、布局丰富多元业态等措施，不断地推出最新、最潮的业态和模式，提供最优、最好的消费环境，打造楼宇经济，综合提升老旧商办区的经济价值和商业活力。

【错位发展】综合考虑历史沿革、地理区位、地形地貌、旅游需求等因素，落实商办区发展定位，从商业空间形态、商业业态、经营模式等多维度实现商圈差异化发展。

【复合业态】除酒店公寓、会议展示、休闲娱乐等传统功能业态外，鼓励植入室内运动、小型剧场、地域文创、萌宠乐园、新型社交等具有创新性和吸引力的特色业态，鼓励布局品牌旗舰店、原创概念店、中华老字号等特色品牌，拓展消费需求，融合物质消费和精神消费，打造多元化消费场景。

【楼宇经济】详细排查老旧商办区内的闲置、低效空间，通过空间整改、立面美化等，为打造楼宇经济、建设产业集群提供空间载体，鼓励设置共享办公空间，打造小型创意型企业孵化器，积极引进高端项目，鼓励打造楼宇经济和总部经济。

6.3.4历史文化区

1．适用范围

历史文化区更新适用于保留遗存较为丰富，能够比较完整、真实地反映一定历史时期传统风貌或民族、地方特色，现存较多文物古迹、近现代史迹和历史建筑，具有较好历史、文化、艺术等保护价值，列入相应保护名录或未被认定为保护区的区域。

2．更新要求

历史文化区更新以“风貌传承”“保护利用”为导向，注重历史文化传承，促进历史建筑保护修缮和活化利用，加强景观人文艺术表达，完善功能业态，优化基础设施，推动历史文化区有机活化更新。

3．更新主要内容

（1）历史文化

以“保护优先、传承发展”为导向，保持街区原有空间格局和街巷肌理，全面保护历史文化区内建筑、景观等各类历史文化资源，注重文明传承、文化延续、与古为新，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

【风貌格局】注重对历史文化区内整体风貌与格局的保护，延续历史文化区的空间格局、建筑风貌、景观设施等人文环境，及与之相互依存的地形地貌、河湖水系等自然环境，加强对受损历史要素的保护修缮与风貌复原。

【街巷肌理】尊重原有道路肌理，保留原有街巷记忆。以传统街巷空间尺度为基础，结合空间功能需求，对道路密度、道路宽度、断面形式等进行适当调整。

【物质保护】注重对历史文化区内具有历史价值的河道水系、文物保护单位、地下文物埋藏区、苏州园林、古建筑、古城墙、传统民居、古树名木、桥头井台等历史环境要素的保护，并按照相关规定采取合理措施加强对历史建筑保护修缮和整治利用。

【非遗保护】注重对历史文化区内非物质文化遗产的保护，加强对传统文化、艺术、民俗、工艺美术的挖掘、收集、整理和研究。鼓励利用传统民居对外展示苏州地方传统生活氛围和传统民俗文化。鼓励设立非物质文化遗产研究传承、电影电视剧拍摄、文化创意产业发展、地方文化研究等基地。

【艺术表达】注重景墙、雕塑、小品、家具、标识系统等设施的精细化设计，鼓励结合地域文化特色进行恰当的艺术化表达，彰显文化内涵，体现地区特色。

（2）民生服务

修复和更新公共服务、市政等配套设施，改善传统民居居住环境和配套设施，有常住居民的历史文化区内应当适度规划和配套建设满足居民生活需求的停车设施，兼顾文旅与生活需求，提高服务承载能力，充分发挥历史文化片区使用价值。

【居住环境】改善传统民居居住环境，对于存在严重安全隐患的房屋建筑，鼓励按照原有建筑面积、高度、风貌进行原地翻建、自主更新；对于建筑质量尚可的房屋，建议通过保温防水修缮、公共空间优化等措施，切实提高居民生活品质。

【服务配套】结合居民与游客的多元需求，增设公共卫生间、共享客厅、共享书房、邮局、游客中心、休憩空间等公共服务设施，鼓励各类服务设施兼容设置，提高空间利用效率。

【停车设施】深入挖潜停车资源，缓解居民停车压力。鼓励建设地下停车设施，在通车量小、道路尺度宽的街道设置路边停车位时，建议按照单行单停、停车入位的方式。鼓励旅游车位沿外围设置，数量不足时可采用区内下客、区外停车的方式。鼓励采取错时停车、社会停车资源共享、级差式计时停车收费等措施，缓解停车难问题。鼓励通过设置智能停车桩，实现预约车位、共享车位、线上支付等智慧化停车管理。

（3）建筑更新

控制历史文化区内新建、改建、扩建建（构）筑物的高度、形式、体量、色彩和风格，坚持有机更新原则，保留延续传统建筑风貌，促进建筑活化利用，实现新旧建筑有机融合，创新延续城市文脉。

【建筑安全】加强对历史文化区建筑的安全排查，对存在结构隐患的房屋进行加固整治，加强对空调外机、建筑立管、店招店牌等立面附属设施的排查和加固，加强对建筑消防通道的治理和消防设施的完善。

【风貌延续】严格控制历史文化区内建筑高度、体量、色彩、材质和风格等要素，延续苏式特色风貌。对于非文控保建筑，鼓励采用新材料、新技术，融合现代设计与传统风貌。

【功能活化】鼓励以用促保，对于闲置、低效的非文控保建筑可通过空间重新分隔、适当增加建筑使用面积等进行功能置换。

（4）空间重塑

加强历史文化区与外围区域道路衔接，合理布局路网结构，由于历史文化区内增设大型公共服务设施较为困难，鼓励加强与外围区域设施的共建共享。

【交通衔接】鼓励对现状车行系统、慢行系统、交通服务站点、停车场地等进行交通体系更新，加强历史文化区与外部区域的交通联系。

【设施共享】加强跨区域配套设施统筹规划，鼓励通过设施共享的方式，缓解历史文化区内公共服务设施不足的难题。

（5）数字建设

加强历史文化区数字化改造，加强道路、供水、供电、通讯、燃气、环卫等基础设施智能化改造，建设智慧化运营管理平台，增设智能监测设施，利用5G、大数据、人工智能等先进手段推动区域智能管理，进一步推动数字技术与智慧文旅深度融合，实现历史文化区数字化转型和智慧化升级。

【智慧文旅】利用大数据、人工智能、物联网、5G及数字孪生等技术，推动文旅场景与数字技术对接，让更多文化、旅游体验通过数字化不断升级。

【智慧服务】利用大数据、人工智能、物联网、5G及数字孪生等技术，打造数据智能中枢，支撑街区智慧服务，提供智能停车、智慧导购、精准营销、移动支付等智慧服务。

【智能管理】建设基于数字孪生技术的三维街区数字模型，基于5G大带宽、低时延的特性，融合物联感知、应用系统，打造数据智能中枢，支撑街区智能管理，从而实现要素实体数字化、运行态势可视化、商业管理智能化、决策管理科学化，赋能街区智能治理。

（6）韧性城市

加强历史文化区内各类市政基础设施安全排查和修缮更换，加强消防安全建设。

【消防安全】加强历史文化区内消防站、消防通信、消防供水、消防车通道等消防设施设置，执行现行相关标准和规定确有困难的，应针对项目消防工程开展可行性研究，制定合理的技术方案，并通过消防安全评估或专题技术论证。

【市政设施】对燃气、电力、供水等管道线路进行排危，推进地下管网升级，推进老旧管道改造和地下综合管廊建设，提高地下设施建设水准和支撑水平。

（7）生态修复 

贯穿河道水系，营造“小桥流水人家”的特色苏式空间景观。提倡慢行优先、公交优先。区域外应当加大停车换乘设施建设，减少机动车进入和穿越历史文化区。

【苏式景观】贯通历史文化区内部河道以及内部河道与外围水系，合理恢复重要历史河道，不得填堵现有河道，定期开展河道清淤，保持河道活水畅流，改善河道水质。结合桥头井台、亭台楼阁、驳岸台阶等景观要素进行公共空间微更新，营造具有苏州特色的空间景观。

【步道系统】结合文化资源打造安全、连续、舒适的步道系统，鼓励增设座椅坐凳、垃圾桶、直饮水等便利设施，鼓励采用金山石、黄锈石、青砖、卵石等传统苏式地面铺装材质，结合街区特色设计井盖、标识标牌、路灯等景观设施。

（8）产业升级

以有机持续发展为导向，坚持“特色价值”引领，逐步搬迁历史文化区内不符合保护规划、影响传统风貌的工厂、仓库。以用促保，通过精准布局文化产业、携同原住民共生发展、升级文旅数字体验，让历史文化遗产在有效利用中成为城市发展的特色标识和公众的时代记忆。构建魅力宜游、体验丰富的空间环境。

【文旅产业】延续历史文化区原有的空间格局和功能业态，挖掘特色文化资源并对其进行活化利用，补充完善文化展示、咨询问讯、旅游接待等文旅配套服务功能，发展文旅产业，彰显城市魅力。

【共生发展】在保留街区风貌格局、街巷肌理的同时，保留原住民、老街坊，鼓励原住民参与历史文化区的保护与建设，保存原住民的经营活动，引导居民就地就业，展现苏式生活方式和历史文脉。

6.3.5公共空间

1．适用范围

适用于城市建成区内可承载游憩观光、运动休闲、交通通行等公共活动功能的开放空间，如公园广场、运动场地、街道步道以及桥下空间等可挖潜利用的空间。

2．更新要求

公共空间更新以“完善系统、提升品质、彰显特色”为导向，将公共空间与城市的功能、景观要素紧密联系，提升市民日常活动的便捷性与舒适性，使其成为彰显“强富美高”新苏州的重要载体 。

3．更新主要内容

（1）历史文化

充分挖掘和保护公共空间的历史文化资源和地域文化特色，创新文化表达形式，提升公共空间的独特风貌和人文内涵。

【资源活化】深入挖掘公共空间中的历史建筑、革命史迹、工业遗迹、古树名木等有价值的历史文化资源，丰富文化供给，通过演绎和展示等方式强化文化转化，将历史文化与景观、环境、设施进行融合，让文化看得见、摸得着，实现有效传承和利用，同时发展“文物考古”、非遗体验等多样化文旅体验方式，让文化走进生活。

【主题鲜明】结合城市公共空间的历史沿革、人文特色、区位环境和使用需求，进行主题策划，加强公共空间的差异化和辨识度，激发空间活力。鼓励根据空间主体，设计相应的道路铺装、景观小品、城市家具和标识标牌等景观要素，彰显公共空间文化特色。

（2）民生服务

识别城市边角用地及低效利用空间，结合城市片区空间功能需求，以全龄友好为目标，通过精细化、复合化地挖掘利用潜在空间资源，补足公共活动空间与设施短板。

【多元体验】根据公共空间所处位置与周边人群设置不同的空间功能，位于居住区周边的应重点关注老年人活动、儿童玩耍等需求，建设健身设施和小型活动场地。位于城市商业区或产业园区周边的应考虑上班族午间小憩、短时社交、商务洽谈等需求，兼顾购物人群的商业休闲需求。位于学校、医院、图书馆、体育馆等教育、医疗、文体设施周边的应根据主要服务对象提供不同功能的公共活动空间，为居民提供丰富有趣的空间体验 。

【设施完善】针对不同区位和规模的公共开放空间，完善夜间照明、安防、休憩等基础类设施，选择性增加休闲运动、科普教育、儿童娱乐等活动设施，创造全龄友好的公共空间。

（3）空间重塑

跨区域统筹规划，提升跨区域碎片空间和闲置空间利用率，加强公共空间与城市其他功能区的交通联系，提高空间利用率。

【慢行联系】加强公共空间与周边功能区域的慢行联系，通过提高公共空间可达性，从而提高空间利用率。鼓励结合地形特征，通过串联背街小巷，架设景观桥梁、建设步行天桥，优化地下通道等方式塑造安全、舒适、连续、美观的慢行通道。

（4）数字建设

加强公共空间数字化建设，推动智能管理，鼓励将数字技术与空间场景、活动体验深度融合，实现公共空间数字化转型和智慧化升级。

【智能管理】利用大数据、人工智能、物联网、5G及数字孪生等技术，在基础设施和场地管理方面进行智能化改造。通过打造数据智能中枢，采取地下管网数字化管理 、积水监测、消防设施监控、消防通道监控等智慧化措，推进智慧化建设。

【智慧场景】利用数字影音、AR/ VR技术、交互设备等，将文化、主题、艺术与景观进行融合，实现空间场景的智慧化转型。鼓励在公园广场、街道步道等区域提供智慧导览、智慧步道等智慧应用，结合声光效果、交互设备等提升科技感和体验感。

（5）韧性城市

结合开放空间的空间特性，设置避难场地；拓展滨水空间，助力防洪排涝；结合海绵城市设计，打造特色景观。

【避难场地】结合城市整体规划，具备条件的公共空间可以设置成应急避难场地，逐步完善救灾指挥、应急医疗救护、应急物资储备、应急棚宿区、应急厕所、应急供电供水消防和应急垃圾与污水处理等主要应急避险功能及配套设施，缓解城市应急避难需求。

【滨水空间】拓展河道滨水空间，结合生态修复，建设“旱天有景观，大雨保安全，旱涝两相宜”的韧性河道，提升河道防洪能力。在保障防洪排涝安全的基础上，弹性利用消落带滨水空间，采用耐淹植被、耐淹材质等，打造“水进人退，水退人进”的亲水活动空间。

【海绵公园】利用公园绿地面积比例大、园林地形丰富、天然渗透力强的特征，在公园改造工程中运用海绵城市理念，通过增加绿化覆盖率、地面采用透水材质、建设蓄水集水设施，打造能吸水、蓄水、渗水、净水的“海绵体”。

（6）生态修复

坚守生态底线，保护并修复山体、水体、湿地等自然山水环境，结合区域生态本底，对生态资源进行活化利用和有机更新，构建有活力、有特色的景观环境。

【生态底线】明确公共空间中的生态敏感地区，明确生态保护红线、环境质量安全底线、自然资源利用上线和生态环境负面清单。不破坏地形地貌，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不过度硬化、景观化、亮化。不随意改建具有历史价值的公园，不私自移植古树名木，不破坏古树名木生存环境，不破坏野生动物栖息地和迁徙通道。

【滨河修复】对生态被破坏的城市水体进行治理，整治运河、护城河沿岸乱占、乱堆、乱填等行为，采用生态修复技术对受到破坏的滨河绿带等进行生态化改造，恢复岸线自然净化功能。

【景观提升】结合生态本底，对生态资源进行活化利用和有机更新，优化绿地空间布局，细化景观植被设计。结合空间尺度、步行流线、使用需求等，合理划分空间，鼓励对景观植被的搭配进行优化设计，打造具有连续性和节奏感、疏密有致、开合有度的景观体系。

 附件1：城市更新总体策划模板

附件1：城市更新总体策划模板

XX区/市城市更新总体策划 文本

一、总则

明确城市更新总体策划的指导思想、编制目的、编制依据、基本原则、规划范围与期限等总体要求。

二、现状分析

1．成绩经验。回顾城市更新工作取得的成绩以及典型经验做法。

2．问题需求。结合城市更新体检评估、深化调查等，全面诊断城市建设更新管理存在的关键问题短板，并分析原因。

3．形势研判。结合相关规划，分析规划期内实施城市更新面临的机遇与挑战。

三、更新目标

提出规划期内城市更新总体目标与分目标，形成城市更新空间总体结构，明确总体更新规模与分类更新规模。

四、更新任务

1．加强历史文化保护传承与利用，注重历史文化区更新提升，推动传统文化融入现代生活。

2．完善与优化民生服务功能，加强老旧住区更新改造，优先对住宅品质、市政设施、公共服务设施、公共空间等进行改造提升，完善住区功能，建设完整社区。

3．加强既有建筑安全隐患排查和消除，推动建筑功能、节能、风貌更新改造。

4．重塑与提升城市消极空间，加强跨区域交通互通互联、设施共建共享。

5．构建全局视野、虚实交互、智能精细的数字孪生城市，推动城市规划、建设、管理和运行一体化闭环运转。

6．加强韧性城市建设，提高城市应对灾害的风险防御水平和灾后快速恢复能力。

7．保护与修复城市生态空间，重塑城市生态基底，系统完善城市景观格局，坚持绿色发展路径。

8．优化城市产业结构，重点盘活老旧工业区、老旧商办区等存量资源，推动产业转型升级。

9．其他城市更新任务

五、更新指引

1．专项更新指引。识别重要更新专项，划示重要更新专项空间范围或位置，提出专项更新目标、策略、重点任务。

2．片区更新指引。识别重点更新片区，划示重点更新片区空间范围，提出片区更新目标、策略、重点任务等。

六、实施保障

明确更新工作机制、更新传导机制、政策保障机制、近期更新计划等。

七、附表

城市更新总体策划 图件

一、现状图

1．策划范围图。基于相关基础调查数据，标明本次策划的空间范围。

2．城市更新体检成果分析图。城市更新体检成果中反映历史文化、民生服务、建筑安全、空间重塑、数字建设、韧性城市、生态修复、产业升级等方面现状与分析评价的必要图件。

3．更新潜力分析图。根据相关基础调查数据，分区分类对更新资源潜力进行评价。

4．相关规划分析图。汇总国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各相关专项规划中关于城市更新的主要图件。

二、策划图

1．城市更新战略示意图。衔接国土空间规划，绘制城市更新战略导向空间示意图，包括城市更新总体结构、更新类型分区、重点更新片区等。

2．城市更新规划图。绘制历史文化、民生服务、建筑安全、空间重塑、数字建设、韧性城市、生态修复、产业升级等方面主要规划内容的图件。

3．专项更新指引图。划示重要更新专项的空间范围或位置，标明专项的类型、名称和更新内容等。

4．片区更新指引图。划示重点更新片区的空间范围，标明片区名称和更新规模、功能定位等。

 附件2：城市更新片区策划方案模板

附件2：城市更新片区策划方案模板

城市更新片区策划方案 文本

一、背景分析

1．政策背景。梳理国家和地方城市更新政策、说明更新背景。

2．上位规划分析。说明上位规划、总体策划对本片区更新定位、更新目标、更新规模和更新模式的基本要求。

3．区位分析。说明更新片区的位置和范围，阐述其在城市及周边区域中功能、交通、环境等方面地位和作用。

二、现状分析

1．土地分析。说明片区范围内及周边区域的行政范围边界，阐述片区范围内的现状用地情况、土地权属情况、土地使用情况。

2．建筑分析。说明片区范围内房屋建筑的基本情况，包括各类建筑的建筑功能、建筑面积、建筑质量、建成年代、现状使用情况和违章搭建情况等。

3．人口情况分析。说明片区范围内常住人口、户籍人口、性别比例、职住比例、年龄结构、消费水平等基本人口信息和低保人口、保障房户数、保障房人口等保障人群等情况。

4．公共服务设施分析。说明片区范围内便民服务中心、卫生服务中心、文化体育中心、老年服务中心、中小学、幼儿园、托儿所等各类公共服务设施的数量、面积、分布、质量、服务能力等情况。

5．公共空间分析。说明片区范围内公园绿地、防护绿地、开放广场等公共空间的数量、面积、分布、质量、使用状况等相关情况。

6．产业经济分析。说明片区范围内基本经济数据、产业类别、产业规模、产业布局、产业经营、特色产业等情况。

7．历史文化分析。说明片区范围内历史文化街区、城址遗存、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、古树名木等物质文化遗产现状及保护利用情况以及片区所在区域的地方民俗、传统技艺、文化活动等非物质文化遗产传承情况。

8．生态资源分析。说明片区范围内山、水、林、田、湖、草等生态资源的规模、数量、质量、分布情况及保护利用情况。

9．道路交通分析。说明片区范围内市政道路路网分布、道路等级、道路断面、道路拥堵情况，慢性系统的建设和现状情况、公交系统的布点情况以及停车设施的分布及规模。

10．市政设施分析。说明片区范围内的防灾、消防、给排水、电力、燃气、环卫、通讯、海绵城市等市政设施的数量、面积、分布、质量、使用状况等相关情况。

11．更新意愿调查。阐述不同人群对片区的满意度和更新需求。

12．现状分析总结。总体说明片区的主要问题和优势条件。

三、更新目标与策略

1．更新目标。

阐述片区发展定位和更新目标。

2．更新策略。

从历史文化、民生服务、建筑整治、空间重塑、数字建设、韧性建设、生态保护、产业升级等方面阐述更新策略。

四、更新内容与指引

1．更新内容与规模

明确片区更新内容，阐述片区范围内保护修缮、改造提升和拆除重建等更新方式对应的空间范围和规模。填写《片区更新规模统计表》（附表 2.1）

2．规划调整建议

研究论证上位规划调整的必要性，对确需进行调整的土地提出规划调整建议。填写《片区规划调整建议表》（附表 2.2）

3．更新项目划定及更新指引

根据更新内容和更新规模合理划定城市更新项目并进行项目归类，说明每个更新项目的项目范围、更新方向、更新方式等。填写《片区更新项目统计表》（附表 2.3）

更新项目划定后，结合项目实际情况分配片区任务清单中的更新任务。填写《更新片区任务清单》（附表 2.4）

4．效益分析

从历史文化、民生服务、建筑整治、空间重塑、数字建设、韧性建设、生态保护、产业升级等方面阐述更新方案的社会效益、经济效益、环境效益和人文效益。

五、实施计划与保障

制定更新片区的分期实施计划，包括建设范围、建设内容、分期时序、资金安排等内容。从管理机制、资金保障、工作组织、评估机制等方面阐述更新片区的实施保障。

六、更新专题评估报告

1．产业发展专题评估

2．道路交通专题评估

3．环境影响专题评估

4．历史文化专题评估

5．其他专题评估

七、附表

附表2.1 片区更新规模统计表

附表2.2 片区规划调整建议表

附表2.3 片区更新项目统计表

附表2.4 更新片区任务清单

填表说明：

1．“用地编码”填写涉及规划调整地块的规划地标编号；

2．“占地面积”“容积率”“建筑面积”根据调整建议据实填写；

3．“其他条件”填写地块现行规划对于配套设施、建筑限高、建筑密度、红线退让等规划条件要求。

填表说明：

1．“项目类型”填写“老旧住区、老旧工业区、老旧商办区、历史文化区、公共空间”其中一项或多项；

2．“更新计划”说明项目当年的主要计划实施内容以及后续的计划安排；

3．“更新说明”是对更新内容、功能属性、更新意义的综合说明。

填表说明：按照更新内容分类，在“更新任务”中填写片区更新的重点方向、主要内容及目标。片区任务清单中的更新项目应在更新项目划定后，结合更新项目的实际情况填写。

城市更新片区策划方案 图件

一、现状图

1．区位分析图。标明城市更新片区在区域中的地理位置，标注与周边地区的功能关系、交通联系、空间联系等内容。

2．片区范围图。结合影像图，标明片区用地范围线，片区及周边区域的行政单元边界线。

3．土地利用现状图。结合最新现状地形图，标明片区现状各类用地实际用地功能，标明对应的用地性质代码、公共和市政配套设施等。

4．土地权属情况图。依据土地核查结果，标明片区内土地权属情况，包括国有用地、集体用地、预留用地、历史遗留用地以及权属不清晰且未完善征转手续的用地等。

5．建筑功能、质量、建成年代、违章搭建分布图（图集）。依据调研结果，标明片区内建筑功能、质量、建成年代、违章搭建分布情况。

6．公共服务设施、公共空间、历史文化遗迹、生态资源、市政设施分布图（图集）。依据调研结果，标明公共服务设施、公共空间、历史文化遗迹、生态资源、市政设施分布情况。

7．道路交通分析图。依据调研结果，标明片区内路网分布、慢行系统、公交设施以及停车设施的分布及规模。

二、策划图

1．更新策略图。更新片区总平面，标明各个更新策略对应的更新内容。

2．更新模式分布图。标明保护修缮、改造提升、拆除重建等更新方式的空间分布。

3．规划调整对比图。包括现行规划方案及规划调整方案对比，标明用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、配套设施等。

4．更新项目划定与指标控制图。标明各更新项目用地范围、项目名称、更新模式、更新规模等。

5．更新计划时序图。标明每一期建设项目范围，标明建设顺序和建设周期。

6．各类专项策划图。道路交通策划、公共服务设施策划图等。

 附件3：城市更新项目实施方案模板

附件3：城市更新项目实施方案模板

城市更新项目实施方案 文本

一、项目背景

说明城市更新项目实施方案编制的背景、依据、对象、范围等总体要求；说明区/市城市更新总体策划、片区更新策划等上位指引要求；介绍方案编制的过程等情况。填写《片区策划方案中本项目的任务清单》（附表 3.1）

二、现状分析

1．范围及区位。说明更新项目占地范围，结合区位和交通分析其功能及发展优劣势。

2．基础调查。对人口、土地、建筑、设施、业态、文化、生态等对象的基础调查数据和居民需求进行分析，在分析过程中需将定量和定性分析进行结合。

3．分析总结。说明项目内存在的主要问题和具备的优势资源条件，明确提出片区策划和相关规划要求等方面的限制内容。填写《城市更新项目问题和需求清单》（附表 3.2）

三、功能定位

1．项目更新定位与策略。以片区策划更新目标为指引，提出项目功能定位；合理提出历史文化、民生服务、建筑安全、空间重塑、数字建设、韧性城市、生态修复、产业升级等方面具体更新策略。

2．项目更新内容与规模。明确更新资源，根据定位对项目的建筑、空间及周边环境进行功能业态适配；测算项目总建筑面积和保留、改造、拆除、新建的建筑面积。填写《城市更新项目更新资源表》（附表 3.3）、《城市更新项目更新方式与规模统计表》（附表 3.4）

四、更新方案

1．详细方案设计。通过设计展现项目更新内容及效果，达到规划调整深度，包括但不限于以下内容：设计理念、总平面图设计、建筑设计、效果图和其他设计等。

2．规划调整建议。详细说明规划调整的对象和内容、方式。填写《城市更新项目规划调整表》（附表 3.5）

五、项目利益分析

1．投资测算。测算项目更新建设的明细内容及总体资金量，对项目的建设资金来源和使用进行说明。详细说明安置补偿和利益平衡的处理方式和措施。

2．效益预估。说明项目的运营模式，对项目更新产生的经济、社会等效益进行评估。

3．经济利益平衡方案。对政府、集体、企业、居民等不同权益主体的经济利益进行测算并提出经济利益平衡方案。

六、实施保障

1．实施计划。提出项目的具体实施计划，包括土地供应、前期研究、工程设计、土建施工与安装、招商营销、竣工验收和试运营等工作的时间节点和分工安排。

2．实施保障。提出实施主体及相关责任单位在政策使用、资金、技术、组织、工作机制等方面采取的保障措施。

七、附表

附表3.1 片区策划方案中本项目的任务清单

附表3.2 城市更新项目问题和需求清单

附表3.3 城市更新项目更新方式与规模统计表

附表3.4 城市更新项目规划调整表

填表说明：按照更新内容分类，在“更新任务”中填写片区策划中对本项目提出的更新任务内容。

填表说明：按照功能分类，在“主要问题”“更新需求”中根据项目存在的实际问题和需求进行分类、分项的阐述。

填表说明：

各类建筑面积、拆除比例、拆建比例参照之前各类表格填表方式填写。

填表说明：

1．“用地编码”填写涉及规划调整地块的详细规划地标编号；

2．“占地面积”“容积率”“建筑面积”根据调整建议据实填写；

3．“其他条件”填写地块现行详细规划对于配套设施、建筑限高、建筑密度、红线退让等规划条件要求。

城市更新项目实施方案 图件

一、现状图

1．项目区位图。标明城市更新项目在行政区和更新项目的地理位置，表达与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

2．范围界线图。结合最新航空影像图，标明项目范围界线，涉及的行政单元边界，重要城市基础设施、公共服务设施。

3．土地利用现状图。结合最新现状地形图，标明项目现状各类用地实际用地功能，标明对应的用地性质代码、公共和市政配套设施等。

4．土地权属情况图。依据土地核查结果，标明项目内所有用地边界、土地权属性质、土地权属或实际占用单位。标示土地权属，包括国有用地、集体用地、留用地、历史遗留用地以及权属不清晰且未完善征转手续的用地等。

5．综合现状分析图。包括建筑（包括年代、结构、功能等）、公共设施、道路交通、绿化景观（尤其是须保留的树木）、空间环境等分析图，标注位置、统计数量并进行分析评价。

6．更新资源分布图。结合最新现状地形图，标明项目内可实施更新的土地、建筑、设施、道路、公共空间、历史文化等更新资源的分布情况。

二、设计图

1．更新总平面图。绘制彩色总平面，标明主要更新内容和功能设施的分布情况。

2．项目设计图。表达项目设计构思与设想的整体空间鸟瞰图、重要节点空间效果图、单体建筑效果图、单体建筑平面图等。

3．更新方式分布图。结合最新现状地形图，标明项目内涉及土地、建筑、设施、道路、公共空间等更新资源的分布情况。用不同颜色的图例标明留、改、拆的不同更新方式。

4．规划调整相关图件。包括规划调整前后对比图、相应附属技术指标，以及涉及规划调整所必需的专项图件。

5．各类专项设计图。如道路交通规划设计图、公共服务设施规划设计图、市政设施规划设计图等。