前言

中华人民共和国行业标准

住宅专项维修资金管理信息系统技术规范

Technical code for management information system of special housing maintenance funds

CJJ／T 258-2017

批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部

施行日期：2017年7月1日

中华人民共和国住房和城乡建设部公告

第1412号

住房城乡建设部关于发布行业标准《住宅专项维修资金管理信息系统技术规范》的公告

现批准《住宅专项维修资金管理信息系统技术规范》为行业标准，编号为CJJ／T 258-2017，自2017年7月1日起实施。

本规范由我部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

中华人民共和国住房和城乡建设部

2017年1月10日

前言

根据住房和城乡建设部《关于印发<2013年工程建设标准规范制订、修订计划>的通知》(建标[2013]6号)的要求，规范编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准和国外先进标准，并在广泛征求意见的基础上，编制了本规范。

本规范的主要技术内容是：1.总则；2.术语；3.基本规定；4.基础数据管理子系统；5.资金交存管理子系统；6.资金使用管理子系统；7.综合收益管理子系统；8.资金核算管理子系统；9.统计分析与报表子系统；10.预警子系统；11.公共服务子系统；12.档案管理子系统；13.系统数据共享；14.系统安全；15.系统建设、验收和运维。

本规范由住房和城乡建设部负责管理，由成都市城乡房产管理局负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送成都市城乡房产管理局(地址：成都市人民中路一段28号房产大厦21楼，邮政编码：610015)。

本规范主编单位：成都市城乡房产管理局

本规范参编单位：中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会

上海市物业管理事务中心

天津市房屋维修资金管理中心

广州市物业专项维修资金管理中心

深圳市物业专项维修资金管理中心

武汉市住房专项维修资金管理中心

长春市物业维修资金管理中心

乌鲁木齐市物业专项维修资金监督管理办公室

成都市住房专项维修资金监督管理办公室

成都市房地产信息中心

成都鹏业软件股份有限公司

本规范主要起草人员：陈伟 李初元 杜文 宋学明 刘晓波 张鹏 马浩元 张俊梅 潘霞云 龙克虎 袁卫华 屈均政 程龙科 周云川 傅碧峰 尹锋 沈长付 蒋和平 张炳军 肖永华 柯昌军 皮邓 庞宇 张小玲

本规范主要审查人员：曾澜 蒋宏 蒋景瞳 高羽波 张春晖 薛化雨 王晓光 杨富春 谢东晓 杜常刚

1总则

1  总    则

1.0.1  为规范住宅专项维修资金管理信息化建设，实现信息系统的整合与数据共享，提高住宅专项维修资金的监督管理水平，制定本规范。

1.0.2  本规范适用于住宅专项维修资金管理信息系统的建设、验收和运维。

▼ 展开条文说明
1.0.2  说明本规范的适用范围。
虽然全国各地住宅专项维修资金管理体制、模式不完全相同，但对住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的归集、使用、增值、核算等核心业务的要求具有共性。在归纳其共性的基础上对维修资金管理信息化建设的各方面进行了规范。本规范不涉及具体业务实现细节，在满足维修资金全过程管理和应归尽归、合理使用、增值保值、科学核算的要求下，规定了维修资金管理信息系统应该实现的基本功能及功能和数据的基本要求，以及其他相关信息化系统进行信息资源整合与共享的基本要求。本规范还规定了住宅专项维修资金管理信息系统(以下简称系统)的建设、验收、运行和维护方面的基本要求。因此，本规范适用于住宅专项维修资金管理信息化建设。

1.0.3  住宅专项维修资金管理信息系统的建设、验收和运维，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

2术语

2 术 语

2.0.1 住宅专项维修资金 special housing maintenance funds

专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

2.0.2 住宅专项维修资金管理信息系统 management informa-tion system for special housing maintenance funds

基于计算机和网络技术，对住宅专项维修资金相关数据进行采集、管理、统计和分析，实现维修资金业务及监管全过程管理的集成化管理信息系统。

2.0.3 物业区域 area of real estate

根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定的物业管理区域。

2.0.4 楼幢 building

物业区域内的自然幢或逻辑幢。

2.0.5 房屋 apartment

幢内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元。

2.0.6 建筑面积 covered area

住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积。

2.0.7 业主 owner

房屋所有权人。

2.0.8 共用部位 common parts

根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2.0.9 共用设施设备 common facilities and equipments

根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.0.10 交存主体 deposit body

交存维修资金的业主(含开发建设单位)。

2.0.11 参与机构 involved organizations

参与维修资金管理业务，在系统中登记信息并获取系统使用权限的机构。包括开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、审价机构等。

2.0.12 其他机构 other organizations

维修资金管理业务涉及的其他参与系统运行的机构，包括勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、招标代理单位和会计师事务所等。

2.0.13 代管账户 hosted account

由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门在专户银行开设的维修资金账户。

2.0.14 业主大会账户 owner congress account

业主大会成立后，由业主委员会按规定开立的维修资金账户。

2.0.15 代管阶段 hosted phase

维修资金由主管部门代管的阶段。

2.0.16 自管阶段 self-management phase

业主委员会依法申请将由主管部门代管的维修资金划入业主大会账户进行自主管理，并接受主管部门指导、监督的阶段。

2.0.17 列支范围 contributory scope

在维修资金使用中需要参与分摊的房屋范围。

2.0.18 资金收益 funds returns

维修资金的存储利息、购买国债等产生的收益。

2.0.19 经营收益 operate returns

物业区域内的经营性收益，包括广告收益、公共停车位收益及共用设施设备报废回收的残值等。

2.0.20 综合收益 comprehensive returns

资金收益与经营收益的总称。

2.0.21 权属数据 ownership data

宗地、幢及户的权利特征的数据。

3基本规定

3  基本规定

3.0.1  住宅专项维修资金管理信息系统(以下简称“系统”)应包括基础数据管理子系统、资金交存管理子系统、资金使用管理子系统、综合收益管理子系统、统计分析与报表子系统、公共服务子系统，宜包括资金核算管理子系统、预警子系统、档案管理子系统。可根据需要扩展系统。

3.0.2  系统功能应符合下列规定：

   1  基础数据管理子系统应具备对房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、参与机构信息、支撑数据的采集及维护功能。

   2  资金交存管理子系统应具备维修资金交款、退款、凭证票据管理的功能。

   3  资金使用管理子系统应具备对维修资金使用项目的过程管理及资金管理的功能。

   4  综合收益管理子系统应具备对维修资金进行利息记录、增值管理以及对经营收益交存和分摊的功能。

   5  资金核算管理子系统应具备在符合国家现行财务管理法规基础上的维修资金核算功能。

   6  统计分析与报表子系统应具备对维修资金数据进行统计分析、报表生成、数据生成和数据发布的功能。

   7  预警子系统应具备指标设置、预警规则管理、预警提示、预警处理等功能。

   8  公共服务子系统应具备信息发布、信息公示、信息查询、业务申报等功能。

   9  档案管理子系统应具备对数字档案、实体影像档案的管理及查询等功能。

▼ 展开条文说明

3.0.1、3.0.2  说明住宅专项维修资金管理信息系统的构成。
系统包含9个子系统，9个子系统包含了维修资金管理的主要业务功能。为保证业务与系统的完整性，这些业务功能在实际操作中可能因各地的实际情况在名称和组成上有所不同，但均应包括在其中。如因实际情况限制无法全面实现本规范定义的9个子系统，则至少应实现除“资金核算管理子系统”、“预警子系统”和“档案管理子系统”以外的6个子系统的主要功能。在子系统的排列顺序上，采用自下而上的方式，即：基础数据管理子系统支撑“资金交存、资金使用、综合收益、资金核算”四大类业务，基于对业务全过程的管理进行数据分析并进行风险预警和差异化处理，在此基础上向公众提供公共服务。
9个子系统可分为4个层次，基础数据管理子系统是基础服务层，资金交存管理、资金使用管理、综合收益管理、资金核算管理及档案管理子系统构成业务管理层，统计分析与报表子系统和预警子系统构成决策支持层，公共服务子系统构成对外服务和数据发布层。
基础数据管理子系统负责维护房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、支撑数据，其中房屋数据是业务管理层相关子系统的业务载体，机构数据是业务管理层相关子系统的相关业务操作用户。资金交存管理、资金使用管理、综合收益管理和资金核算管理4个子系统管理业务数据、账务数据和核算数据，并引用房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据等以完成维修资金管理的相关业务。档案管理子系统管理各业务子系统产生的档案。统计分析与报表子系统负责管理各类关于维修资金状态的统计数据。统计数据是以房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、业务数据、账务数据、核算数据为依据，统计分析与报表子系统提供对维修资金信息的全面分析，形成统计报表、指标和指数等统计分析数据，并可进一步通过大数据和数据挖掘等技术的引入提供决策支持功能。预警子系统负责对房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、业务数据、账务数据、核算数据和统计数据进行进一步分析和加工，通过各风险预警指标和阀值加以研判，并提出风险预警信息，以满足精细化、差异化管理以及风险防控的要求。宜利用大数据和数据挖掘等技术动态提出风险预警指标。公共服务子系统负责从房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、业务数据、账务数据、核算数据和统计数据中提取各类需要发布的数据，发布数据应满足信息公开的要求。发布数据可以是对以上数据的再加工，也可以直接使用以上数据。
在维修资金管理信息系统的建设中，要注意各子系统的集成性。在系统技术架构、基础网络、数据库、业务应用、客户端等几个层次上，均应创造条件来保证系统在拓扑结构上和技术上的统一性和集成性。

3.0.3  系统管理的数据应包括房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、账务数据、业务数据、核算数据、预警数据、统计数据、档案数据、发布数据和支撑数据，应符合现行行业标准《住宅专项维修资金管理基础信息数据标准》CJJ／T 257及国家现行相关标准的规定。

▼ 展开条文说明
3.0.3  说明维修资金管理信息系统的数据构成。
维修资金管理信息系统需要管理11大类数据：房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、账务数据、业务数据、核算数据、预警数据、统计数据、档案数据、发布数据和支撑数据。其中，房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、账务数据、业务数据、支撑数据是由业务系统在业务处理过程中采集得到的；预警数据是由系统配置以及基于配置计算得到的；核算数据、统计数据和发布数据则是根据对其他数据进行计算、加工或提取得到的。
基础数据管理子系统管理房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、支撑数据，为其他子系统提供数据支持。资金交存管理子系统、资金使用管理子系统、综合收益管理子系统、资金核算管理子系统应生成并管理业务数据、账务数据、核算数据。各业务子系统在业务办理过程中产生的档案应由档案管理子系统进行管理。统计分析与报表子系统应基于房屋数据、共用设施设备数据、机构数据、业务数据、账务数据、核算数据、支撑数据进行统计分析，生成报表和发布数据。预警子系统应基于业务数据、账务数据、核算数据、统计数据生成并管理预警数据。公共服务子系统应读取发布数据并对外发布，采集申报的业务数据。档案管理子系统应以其他子系统在业务办理过程中所产生的数据为基础。
维修资金管理信息系统的数据应符合现行行业标准《住宅专项维修资金管理基础信息数据标准》CJJ／T 257的规定。

3.0.4  系统应内外网物理隔离。公共服务子系统应在外网运行，其他子系统应在内网运行。

▼ 展开条文说明
3.0.4  说明内、外网的要求。
维修资金管理信息系统的用户范围较大，包括主管部门、参与机构及公众等。主管部门在内部网络(即“内网”)实现业务管理，参与机构和公众在互联网(即“外网”)进行业务操作或查询数据。
所有数据均应置于内网，外网应基于业务服务接口进行数据访问。
为保证安全，内网和外网之间一般应设置防火墙、网闸等安全设备进行隔离。

3.0.5  系统在与银行、权属登记等关联业务系统集成时，应在内网进行集成。

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3.0.5  说明与银行、权属登记等相关系统集成的要求。
系统与银行、权属登记等相关信息系统应通过专线在内网进行集成，应基于业务服务接口进行数据访问，应对数据进行加密传输。

3.0.6  系统宜支持条码或二维码技术，整合线上线下业务。

3.0.7  系统宜将维修资金交存及使用情况等数据结合物业服务、物业相关地理信息系统应用进行展示。

4基础数据管理子系统

4.1 一般规定

4  基础数据管理子系统

4.1  一般规定

4.1.1  基础数据管理子系统应支持多渠道采集和维护房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据等。

4.1.2  基础数据管理子系统应对基础数据的变更及变更过程做日志记录。

▼ 展开条文说明
4.1.1、4.1.2  说明基础数据管理子系统的功能目标和管理内容。
基础数据管理子系统的目标是实现房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、支撑数据的采集、管理和维护，并实现针对物业区域数据、分户数据进行账户开设等业务准备工作。基础数据管理子系统管理的内容主要包括：房屋数据、共用部位及共用设施设备数据、机构数据、支撑数据等。
机构数据可以由机构通过外网申报，或填写备案申请表到主管部门业务窗口备案。
基础数据的变更将对后续业务办理产生较大影响，应对基础数据的变更及变更过程记录日志，现实基础数据变更情况的可追溯性，日志应记录操作人、操作时间、变更前内容、变更后内容。

4.2 功能要求

4.2  功能要求

4.2.1  房屋数据管理应符合下列规定：

   1  房屋数据采集应具备物业区域、楼幢、单元、分户、业主数据采集的功能。

   2  房屋数据补充应具备对现有物业区域、楼幢、单元下的楼幢、单元和分户、业主数据补充的功能。

   3  房屋数据变更应具备对物业区域、楼幢、单元、分户、业主数据变更的功能。

   4  房屋分割合并应具备对现有物业区域、楼幢、单元、分户数据分割和合并的功能。

   5  房屋灭失应具备对现有物业区域、楼幢、单元、分户灭失的功能。

▼ 展开条文说明
4.2.1  说明房屋管理功能包含的内容。
房屋数据采集是基础数据管理子系统的重要功能，为后续其他业务子系统准备业务载体。
房屋数据可通过“与权属登记系统集成”、“参与机构外网申报”、“其他数据本源导入”等多种方式采集，以保证数据采集的便捷性和完整性。数据应与权属数据保持一致。
本子系统应包括房屋数据管理相关采集、补充、变更、分割合并、灭失等相关管理功能。在房屋数据采集、补充、变更、分割合并、灭失等业务过程中应同步进行相应账户的开设、变更、注销等功能。
房屋数据应按照物业区域、楼幢、单元、分户四级进行划分，房屋数据管理应包含对层次关系的调整和维护功能。

4.2.2  共用部位及共用设施设备管理应符合下列规定：

   1  分类目录管理应具备对共用部位及共用设施设备进行多级分类的分类目录数据的建立和维护。

   2  共用部位及共用设施设备数据管理应具备对共用部位及共用设施设备信息的多渠道采集、变更及注销功能。

▼ 展开条文说明
4.2.2  说明共用部位及共用设施设备管理功能包含的内容。
共用部位及共用设施设备是维修资金保障和使用的对象，本子系统应基于科学的分类方法建立合理的共用部位及共用设施设备分类目录，同时应满足共用部位及共用设施设备特征数据、维修记录的采集和管理要求。
共用部位及共用设施设备应依附于物业区域，并明确其存在或安装位置，以保证共用部位及共用设施设备有明确的使用、受益范围。
在数据来源不准确时，共用部位及共用设施设备数据的采集应以各参与机构通过外网填报为主，尽可能全面地收集共用部位及共用设施设备信息。

4.2.3  参与机构信息管理应具备开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、审价单位等机构信息的采集、变更、注销功能。

▼ 展开条文说明
4.2.3  说明参与机构信息管理功能包含的内容。
参与机构信息管理是指对参与机构的备案、变更、注销等管理功能。参与机构信息的管理功能在实际的操作过程中应由参与机构通过外网进行申报。
参与机构信息在备案成功后应为其建立系统用户信息，对参与机构在系统中的活动要实行统一的认证管理。
在认证形式上，简单的可采用“用户名／密码”的方式，严格的可采用“USB-KEY认证”或“CA证书认证”等方式。一般应使用较严格的认证方式。

4.2.4  其他支撑数据管理应具备专户银行信息的增加、变更、删除功能。

▼ 展开条文说明
4.2.4  说明其他支撑数据管理功能包含的内容。
本子系统应对专户银行进行统一管理，并为其编码进行标识。本子系统还应具备对维修资金管理信息系统与银行相关业务系统进行集成和数据交换的方式和相关参数进行维护和管理的功能。

4.2.5  基础数据管理子系统宜符合下列规定：

   1  其他机构信息管理宜具备对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、招标代理单位、居民委员会和会计师事务所等单位信息的记录、变更、注销功能。

   2  行政区域信息管理宜具备对行政区域信息的增加、变更、删除功能。

▼ 展开条文说明
4.2.5  其他机构信息管理功能和行政区域管理功能包含的内容。
1  其他机构信息管理是指对其他机构信息的备案、变更、注销等管理功能。其他机构信息的管理功能在实际的操作过程中宜由其他机构通过外网进行申报，包括勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、招标代理单位和会计师事务所等单位。
2  行政区域数据应基于各级政府确定的行政区划进行维护和管理。

4.2.6  基础数据管理子系统应为其他子系统提供数据支撑，并应与其他子系统保持功能衔接。

228'>《住宅专项维修资金管理信息系统技术规范[附条文说明]》CJJ/T 258-2017

 本规范用词说明

本规范用词说明

1 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

1)表示很严格，非这样做不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；

2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；

3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先这样做的：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。

 引用标准名录

引用标准名录

1 《电子信息系统机房设计规范》GB 50174

2 《计算机场地通用规范》GB／T 2887

3 《计算机软件文档编制规范》GB／T 8567

4 《计算机场地安全要求》GB／T 9361

5 《信息安全技术 信息系统物理安全技术要求》GB／T 21052

6 《建设电子文件与电子档案管理规范》CJJ／T 117

7 《住宅专项维修资金管理基础信息数据标准》CJJ／T 257