前言

中华人民共和国公共安全行业标准 住宅物业消防安全管理 Firesafetymanagementofresidentialproperty
GA 1283-2015
2015-12-22发布 2016-03-22实施
中华人民共和国公安部 发布
    本标准的第4章(4.7除外)~第7章为强制性的,其余为推荐性的。
    本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
    本标准由公安部消防局提出。
    本标准由全国消防标准化技术委员会消防管理分技术委员会(SAC/TC113/SC9)归口。
    本标准负责起草单位：四川省公安消防总队、公安部消防局。
    本标准参与起草单位：江苏省公安消防总队、内蒙古自治区公安消防总队、四川省住房和城乡建设厅。
    本标准主要起草人：黄勇、韩子忠、杨庆、刘激扬、李彦军、孟祥敏、叶年忠、李忠、王瑛、夏锐、刘卓尔、陈刚。 引言     住宅火灾严重威胁人民生命财产安全，易导致重大的人员伤亡和经济损失，影响社会和谐稳定。 为吸取住宅火灾事故教训，引导、规范和加强住宅物业的消防安全管理，预防和减少住宅火灾危害，保障居民安居乐业，依据《 中华人民共和国消防法》《 物业管理条例》等相关法律法规，制定本标准。
    本标准是在充分调查研究，总结实践经验，参考和吸收国内外有关资料，并广泛征求多方意见的基础上制定的。

1范围

    本标准规定了住宅物业消防安全管理的术语和定义、一般要求、消防安全责任、日常消防安全管理、火情处置和协助调查，以及消防档案等。
    本标准适用于实施物业管理的住宅物业的消防安全管理工作，未实施物业管理的住宅管理单位可参照执行。

2规范性引用文件

    下列文件对于本文件的应用是必不可少的。 凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。 凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。
    GB/T 5907(所有部分) 消防词汇
    GB 25201 建筑消防设施的维护管理
    GA 503 建筑消防设施检测技术规程
    GA 654 人员密集场所消防安全管理

3术语和定义

    GB/T 5907、GB 25201、GA 503、GA 654界定的以及下列术语和定义适用于本文件。
3.1 住宅物业 residential property
    供家庭居住使用的房屋(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)及配套的设施、设备和相关场地。
3.2 业主 owner
    住宅物业的所有权人，包括具有住宅物业所有权的自然人、法人和其他组织。
3.3 物业使用人 property user
    具有住宅物业的使用权，但不具有住宅物业所有权，依照法律和合同规定行使住宅物业部分权利的自然人、法人和其他组织，包括住宅物业承租人和其他实际使用住宅物业的人。
3.4 业主大会 owners congress
    在住宅物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一物业管理区域内所有业主组成的组织，对关系到整体业主利益的事情进行决议，并通过选举建立业主委员会。
3.5 业主委员会 owners committee
    业主行使共同管理权的一种特殊形式，由业主或业主大会选举产生，代表和维护全体业主利益，执行业主大会决定。
3.6 物业服务企业 property service enterprise
    依法成立，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理服务活动的组织。
3.7 共用消防设施 shared fire facility
    住宅物业内建设费用已分摊进入住房价格的消防设施。
3.8 专项维修资金 residential maintenance fund
    专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

4一般要求

4.1 住宅物业消防安全管理应严格执行消防法律法规，坚持自防自救，实施综合治理，落实消防安全自治管理职责。
4.2 居(村)民委员会应指导、推动本辖区内住宅物业的消防安全工作，组织制定防火公约，实行消防安全区域联防、多户联防制度，定期开展群众性的消防活动。
    居(村)民委员会对住宅物业共用部位每半年至少组织开展一次防火检查，火灾多发季节、重大节假日期间应加强防火检查。
4.3 住宅物业建设单位与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时，应在合同中约定各方消防安全的责任和防范服务的内容。
4.4 住宅物业建设单位制定临时管理规约或业主大会制定管理规约时，应明确消防安全事项，临时管理规约和管理规约对业主和物业使用人依法具有约束力。
4.5 住宅物业管理区域内租赁房屋的，出租人应确保出租房屋符合消防安全规定，并在订立房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。 承租人应在其使用范围内履行消防安全职责，出租人应对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。
4.6 前期物业服务合同、物业服务合同、临时管理规约、管理规约、房屋租赁合同约定或明确消防安全内容不得违反消防法律法规和本标准规定的消防安全职责和义务。合同或规约规定不明确的，相关责任人承担主要消防安全责任，合同签订各方或规约制定方承担相应的消防安全责任。
4.7 鼓励、引导住户配备灭火器、灭火毯、应急照明、自救呼吸器、家用火灾探测器和家用火灾安全系统等。

5消防安全责任

5.1 业主、物业使用人应履行下列职责：
    a) 遵守消防法律法规，遵守临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的有关消防安全管理工作的决定；
    b) 配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作；
    c) 按规定承担消防设施的维修、更新、添置的相关费用；
    d) 做好自用房屋、自用设备和场地的防火安全工作，及时排查整改火灾隐患。
5.2 业主大会、业主委员会应履行下列职责：
    a) 组织、督促业主、物业使用人遵守消防法律法规，监督临时管理规约、管理规约约定的消防安全事项的实施；
    b) 与居(村)民委员会相互协作，共同做好住宅物业的消防安全工作；
    c) 配合居(村)民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居(村)民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；
    d) 监督物业服务企业落实消防安全防范服务工作；
    e) 依据消防法律法规、消防技术标准及专项维修资金管理的相关法律法规，根据物业服务企业申请，按程序批准使用专项维修资金，维修更新消防设施。
5.3 物业服务企业应履行下列职责：
    a) 制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，确定各级、各岗位消防安全责任人员，成立志愿消防队伍，制定并落实管理区域的消防安全制度和操作规程；
    b) 配合公安派出所、居(村)民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项；
    c) 组织对物业服务企业员工进行消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定；
    d) 开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障消防车作业场地不被占用；
    e) 对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效；
    f) 制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练；
    g) 落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。
'>《住宅物业消防安全管理》XF 1283-2015（原GA 1283-2015）

8消防档案

8.1 物业服务企业应建立消防档案。 消防档案应内容详实、全面反映住宅物业消防安全管理工作的基本情况，并附有必要的图表、图纸，根据情况变化及时更新。
8.2 消防档案应包括消防安全基本情况和消防安全管理情况。
8.3 消防安全基本情况应包括以下内容：
    a) 住宅物业基本概况和消防安全重点部位情况；
    b) 建设工程消防设计审核、消防验收或备案的文书、资料，有关消防设施的竣工图纸；
    c) 消防安全责任人、管理人的基本情况及职责，消防组织机构及其人员组成、职责；
    d) 消防安全制度，灭火和应急疏散预案；
    e) 消防器材设施情况；
    f) 志愿消防队及其人员组成、器材装备情况；
    g) 自动消防设施值班操作人员、与消防安全有关的重点工种人员情况。
8.4 消防安全管理情况应包括以下内容：
    a) 有关消防工作的文件、法律文书、资料；
    b) 防火检查、巡查、火灾隐患整改记录；
    c) 消防控制室值班记录；
    d) 消防设施维保检测、电气燃气检测(含防雷、防静电)记录；
    e) 消防宣传教育培训、消防演练记录；
    f) 火灾事故记录；
    g) 消防奖惩记录。

 参考文献

[1] GB 50016 建筑设计防火规范.
[2] GB 50096 住宅设计规范.
[3] GB 50368 住宅建筑规范.
[4] 中华人民共和国消防法.
[5] 中华人民共和国物权法.
[6] 物业管理条例，中华人民共和国国务院令第504号.
[7] 机关、团体、企业、事业单位消防消防管理规定,公安部令第61号.
[8] 消防监督检查规定，公安部令第119号.