第二节 公共设施

第六十七条村庄公共设施项目的配置应符合表6-1的规定。

第六十八条 村庄道路应根据各项用地的功能、交通流量，结合自然条件与现状特点，确定道路交通系统，并有利于建筑布置和管线敷设。村庄道路通车净高不应小于4.5米。

第六十九条 村庄内主要道路路面宽度不宜小于7米，宅间小路路面宽度不宜小于3.5米；消防通道可利用交通道路设置，并应与公路或城市道路相连通，消防通道之间的距离不宜超过160米。

第七十条 村庄建设应妥善处理现状管线的原地保护或迁移重建；如确有必要，应根据相关规划要求允许管线或管廊穿越村庄进行布置。

第三节 村民住宅

第七十一条 村民住宅建筑面积规定：

村民住宅建筑面积控制指标为：大户(≥5人)建筑面积不超过400平方米；中户(3-4人)建筑面积不超过350平方米；小户（≤2人）建筑面积不超过270平方米。

第七十二条 村民住宅建筑间距除必须满足日照要求并符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外，应同时符合下列规定：

（一）相邻住宅山墙间距不小于2米。建筑成组布置总长超过45米或因交通、防火需要，应留不小于7米的公共通道。

（二）相互平行布置的住宅间距：

朝向为南北向，不小于南侧建筑高度的1.3倍且不小于10米；

朝向为东西向，不小于较高建筑高度的1.2倍且不小于10米；

（三）垂直布置的住宅间距：不小于较高建筑高度的1.0 倍且不小于6米。

第七十三条  村民住宅建筑层数及高度控制：

联体住宅建筑层数控制在四层以内，建筑檐口高度不得超过12.9米；

单体住宅建筑层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过9.9米。

第七十四条  在文物保护单位、建筑保护地段周围及古镇保护规划控制地段的新建、改建村民住宅，其建筑高度和退让应符合文物保护和建筑保护的有关规定，并按批准的村庄规划执行。

第七十五条 当村民住宅界外是空地或与其它非住宅建筑相邻时，建筑退让和间距应按本文第三章有关规定执行，同时村民住宅与非住宅建筑的正向间距不应小于10米，山墙间距不应小于6米。

 

7第七章 技术指标计算规则

第一节 建筑密度

第七十六条 建筑密度是指建设用地范围内的建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。其计算公式为：

建筑密度=（建筑基底面积之和/建设用地面积）*100%。

其中：建设用地面积是指项目用地红线内的土地面积。

第七十七条 建筑基底面积，也称为建筑占地面积，即为建筑物底层外轮廓面积，其计算规则如下：

（一）建筑物底层有柱或围护结构，且有顶盖的建筑空间，按其柱或围护结构根部的外围水平投影面积计算建筑占地面积；底层有架空部分，建筑占地面积应包括架空部

分外围水平投影面积。

（二）阳台、露台、设备平台、走廊等有柱落地，或无柱落地但其结构板面距室外地坪高差小于等于2.2米的，应按其水平投影面积计算建筑占地面积（空调搁板可不计）。

（三）建筑物下方的公共通道，按其水平投影面积计算建筑占地面积。与建筑物二层及以上相连的架空通廊，若底部无柱（墙）落地则其水平投影面积可不计入建筑占地面积。

（四）落地的室外楼梯、扶梯等，按其水平投影面积计算建筑占地面积。

（五）无顶盖的庭院、中庭等不计算建筑占地面积。

第二节  容积率

第七十八条  容积率是指建设用地内各类建筑的计容面积之和与建设用地面积的比值，其计算公式：

容积率=计容面积/建设用地面积。

计容面积=建筑面积-核减面积+核增面积。

第七十九条  建筑面积应按照国家、省有关建筑面积测量规范的规定进行计算。

第八十条  地下空间容积率计算规则

（一）以室外地坪为基准，其顶板面高出室外地面不超过1米的地下室、半地下室的建筑面积，应作为核减面积不计入容积率指标。进行独立开发或专门约定的地下空间除外。

当室外地坪高于黄海高程2.92米或室外地坪标高不一致时，室外地坪标高不大于周边相邻的城市道路平均标高加上0.5米。

（二）居住建筑：地下空间用于停车、人防等功能的，建筑面积不计入容积率。地下空间开发除停车、设备等其他功能，且层高不超过4.5米的，建筑面积计入容积率。若层高在4.5米至6米之间的，按建筑面积的1.5倍计入容积率。超过6米的，按建筑面积的2倍计入容积率。

地下室底板应为结构板，不得采用填充等形式降低地下室高度。

（三）非居住建筑：地下空间不计入容积率。用作商业、办公等功能的，应按有关标准配备停车等设施。

第八十一条  符合以下各款的，应作为核增面积计入容积率指标。

（一）设计层高超过规定层高的，其核增面积计算公式为：核增面积＝超过规定层高部分的建筑面积×核增系数。（详见表7-1）

符合上述规定的非封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计入容积率，全封闭阳台或不符合上述条件的半封闭阳台，均按其外围水平投影面积计入容积率。

隔层设置阳台的，可不计算建筑容积率，但阳台需采用外挑式且进深不大于2.4米，阳台面积得大于8平方米。

房屋结构范围内属于一户专有的标注为阳台、空中花园、入户花园、花池、设备平台等有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的非封闭建筑空间，均认定为阳台性质，计算容积率与前款规定相同。

（三）住宅设备平台计算

每套住宅单层设备平台不超过3个，进深不大于1米，水平投影总面积不大于4平方米。不符合上述条件的设备平台，均按其外围水平投影面积计入容积率。

（四）住宅飘窗计算

窗台高度不小于0.4米，净高不小于2.2米，窗台底板应为结构板，不允许填充墙做窗台。不符合上述条件的设备平台，均按其外围水平投影面积计入容积率。

（五）底层架空层计算

底层架空层计入建筑层次，其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。符合下列情况的底层架空层，其建筑面积不计入建筑容积率：

a.净高3米以上，以柱、剪力墙落地；

b.视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3；

c.无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

第三节  建筑高度

第八十二条  建筑高度是指建筑物室外地坪至檐口、女儿墙或屋脊顶的垂直距离。其计算方式如下（见图7-1）：

平屋面建筑：按建筑外墙散水处至屋面面层计算，如有女儿墙，按女儿墙顶点高度计算。

坡屋顶建筑：屋面坡度小于等于30度的，自室外设计地面算至檐口顶；坡度大于30度的，自室外设计地面算至屋脊顶。

图7-1 建筑高度计算图

第八十三条 水箱、电梯机房、楼梯间、设备用房等突出屋面的附属设施，其高度在5米以内，且水平面积之和不超过该屋面水平面积的1/4的，不计入建筑高度。

第四节 绿地率

第八十四条 绿地率是指建设用地范围内各类绿地面积的总和与建设用地的比率。计算绿地率的绿地面积包括：建设用地内的公共绿地、宅间绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地面积。

第八十五条 绿地面积的计算按如下规定执行：

（一）成片绿地（指种植乔灌花草的纯绿化地），按实际面积计算；坡地绿化以垂直投影面积计算。

（二）建（构）筑物周边绿地，从建（构）筑物垂直投影范围以外计算绿地面积。

（三）行道树、树阵及树池的绿地面积计算：

1.城市道路的行道树按宽1.5米乘树池实际长度计入绿地面积。

2.对于采用树阵植树方式的场地和单植乔木，按树池面积计入绿地面积。

（四）建设项目的屋顶按要求实施绿化的，按照下列规定计算附属绿地面积：