1第一章 总 则

第一条 为加强嘉善县城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律法规、行政规章及相关技术规范，结合我县实际，制定本规定。

第二条  本规定适用于嘉善县行政区域内的各项建设工程。临时建设、零星工程建设、城镇居民私房翻建等按照有关规定执行。

第三条  各项建设工程的建设和管理应当按经批准的控制性详细规划执行，控制性详细规划中未予规定的，按本规定执行。控制性详细规划的编制一般应符合本规定的要求，城市有机更新范围内、历史文化名镇保护区、历史街区、旅游度假区、新区核心区域等对用地和建设管理有特殊要求的，控制性详细规划可以突破本技术规定，但应专题讨论说明，并随控制性详细规划一并报批。

 

2第二章 用地管理

第一节 建设用地分类

第四条 用地分类包括城乡用地分类和城市建设用地分类两部分，具体分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-2011）（附表一、附表二）执行。

第五条 建设用地分为城镇建设用地和村庄建设用地两种类型，其中城镇建设用地包括中心城区规划城镇建设用地和镇规划建设用地。

中心城区、镇规划建设用地范围在嘉善县域总体规划和各镇总体规划中依法划定。

村庄规划建设用地在经批准的村庄规划中依法划定。

第六条 各类建设用地的划分和使用应符合经批准的控制性详细规划。用地相容性要求应在控制性详细规划中予以明确。

鼓励合理的土地混合使用，以促进土地集约使用和提升城市活力，并应符合以下原则：（一）保证城市用地结构平衡；（二）满足城市公共设施的配套要求；（三）不对城市环境产生负面效应；（四）不对城市交通产生较大影响；（五）不影响公共安全；（六）不影响周边建设用地的利用效率。

第二节 建筑容量控制指标

第七条 新建、改建、扩建的建设项目，其建筑容量控制指标，应根据已批准的控制性详细规划执行。编制控制性详细规划和地块前期研究报告时，应加强建筑高度、容积率和建筑密度三大技术经济指标对地块利用及空间形态的引导性和约束力。

建设用地的建筑容量控制参照表2-1的规定执行。超高层建筑的建筑容量控制及建设要求由县城乡规划主管部门根据地块前期研究报告具体核定。

第八条 表2-1规定的指标中的建筑高度、容积率、建筑密度适用于单一功能、空间形态和建筑类型的建设用地。对混合形态和类型的建设用地，其建筑容量控制指标应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第九条 特定区域、公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地等表2-1未予列入的建设用地控制指标，应按经批准的控制性详细规划和有关专业规划执行。

第十条 原有建设项目用地范围内的建筑，其建筑容量综合指标已达到或超出控制性详细规划确定的建设强度上限或相关规定限值的，不得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。

原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。

建筑的维修和装修工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线，且不得超出原有建筑面积。否则，应视为加层或扩建。

第十一条 零散用地一般应根据控制性详细规划进行调整、合并，与周边地块统一开发，无法统一纳入物业管理的零散用地不宜单独作为住宅用地进行开发，确实无法调

整、合并的，宜作为绿地、停车场、广场等公共开放空间，社区配套用房、公厕、变配电房、泵站等公益性用地。但特殊情况下，且不妨碍城市规划实施的，可由城乡规划主管部门经专题论证后审定。

第十二条  若相邻两个及以上地块为同一类型用地且为同一开发主体，各地块经济技术指标可统算。

第三节 其他建设用地的管理要求

第十三条 商业办公类项目规定：

（一）商业办公类项目的土地出让，规划条件应明确用地性质和用途，并纳入土地招拍挂文件和土地使用权出让合同。

（二）商业办公类项目禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、外挑式露台、飘窗等，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。

商业办公类项目公共卫生间按层集中设置，允许每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元，其中标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过2个。

（三）商业类项目不得进行虚拟分割，酒店类建筑只能按整幢销售（转让）、办证。

（四）允许分割转让(销售)的商业、办公类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

第十四条 符合建筑安全、消防、环保、道路交通等有关强制性内容，并经利害关系人同意，经批准临时改变房屋用途的，原则上不得增加建筑面积，但下列情况除外：

（一）因必要的交通、消防、配电等要求增加建筑面积的。

（二）因层高隔断使用引起建筑面积增加的。

第十五条 工业用地的建设应符合以下原则：

（一）工业用地应提倡建设多层通用厂房；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况经专业评估确定。

（二）工业项目内部行政办公及生活服务设施用地面积不应超过总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

 

3第三章 建筑管理

第一节 建筑间距

第十六条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、管线和建筑安全、历史文化保护等要求外，还必须符合本章的规定。

第十七条 居住建筑的建筑间距应满足国家有关日照间距的规定。根据日照、通风的基本要求和本县用地的实际情况，低、多层居住建筑的建筑间距必须符合下列规定：

（一）平行布置时的建筑间距：

1、受遮挡建筑朝向为南北向的[指正南向和南偏东（西）45°以内（含45°），下同]，与其北侧居住建筑的间距，不小于南侧建筑高度的1.3倍；

2、居住建筑一般不宜采用东西向[指正东西向和东（西）偏南45°以内（不含45°），下同]布置，确实无法避免时，其间距不小于较高建筑的建筑高度的1.2倍；

（二）垂直布置时的建筑间距：

1、低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑的南侧的，其间距不小于南侧建筑高度的1.0倍。

垂直布置的产生遮挡建筑的山墙宽度必须小于或等于12米；山墙宽度大于12米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

2、低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑的东（西）侧的，且为东西向布置的，其间距按东（西）侧建筑高度的0.8倍控制，且最小间距不小于8米。

（三）既非平行布置也非垂直布置时的建筑间距：

1、当两幢建筑的夹角小于或等于45°时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45°时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。

（四）新建居住建筑底层为架空层、车库、设备房的，其南侧的遮挡建筑在计算建筑高度时允许扣除受遮挡的新建居住建筑的底层高度（室内地面至楼板面），且最高限扣3.6米，底层为其他类型时不得扣除。但北侧为现状居住建筑时（不包括同步规划先行建造的居住建筑）不得扣除底层任何非居住建筑高度。

第十八条 多层居住建筑间的山墙间距不小于8米，低层居住建筑与低、多层居住建筑间的山墙间距不小于6米。山墙间距计算以两建筑外墙凸出物边缘最小距离为准。

居住建筑的东（西）侧住户没有南向采光的，其与相邻居住建筑东（西）向的间距不适用前款规定的山墙间距，应按第十七条的有关规定控制。