房地产业基本术语标准[附条文说明]JGJ/T30-2015

 前言

中华人民共和国行业标准

房地产业基本术语标准

Standard for basic terminology of real estate industry

JGJ／T 30-2015

批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部

施行日期：2016年5月1日

中华人民共和国住房和城乡建设部公告

第941号

住房和城乡建设部关于发布行业标准《房地产业基本术语标准》的公告

现批准《房地产业基本术语标准》为行业标准，编号为JGJ／T 30-2015，自2016年5月1日起实施。原《房地产业基本术语标准》JGJ／T 30-2003同时废止。

本标准由我部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

中华人民共和国住房和城乡建设部

2015年10月21日

前言

根据住房和城乡建设部《关于印发<2011年工程建设标准规范制订、修订计划>的通知》(建标[2011]17号)的要求，标准编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准和国外先进标准，并在广泛征求意见的基础上，修订了本标准。

本标准的主要技术内容是：1.总则；2.通用术语；3.建设用地；4.国有土地上房屋征收；5.房地产开发；6.房地产权属；7.房地产交易；8.物业管理；9.房屋修缮。

本标准修订的主要技术内容是：1.增加了住房保障、住宅产业化、房地产金融等领域的术语；2.补充了建设用地、房地产开发、房地产权属、房地产交易、物业管理、房屋修缮等领域的术语；3.将房屋修缮独立成章。

本标准由住房和城乡建设部负责管理，由上海市房地产科学研究院负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送上海市房地产科学研究院(地址：上海市复兴西路193号；邮编：200031)。

本标准主编单位：上海市房地产科学研究院

上海建工四建集团有限公司

本标准参编单位：上海城建置业发展有限公司

浙江长业房地产开发有限公司

上海市房屋土地资源信息中心

常州市房产信息中心

北京市房地产科学技术研究所

上海威斯特物业经营有限公司

浙江宝业建设集团有限公司

上海绿洲房地产(集团)有限公司

上海万科房地产有限公司

本标准主要起草人员：张冰 赵为民 邱锡宏 王金强 古小英 徐俊 袁继康 夏锋 杨威 徐敬松 施嘉霖 郭玲 赵梅菊 宋唯 俞泓霞 张吉鑫 李杰 郭戈 倪军 王晓芳 华建平 庞巍祥 张铭 王欣 刘利锋 张开丽 王满生 杨霞 谷志旺 张长伟 江青文 石彪 黄焕忠 王昕 杨大海 刘晓燕

本标准主要审查人员：赵鑫明 陈仕中 季如进 宋立 戴晓波 王承馥 蒋慰如 郭道盛 姚玲珍 牛荻涛 王秀玲

1总则

1  总    则

1.0.1  为统一和规范房地产业的基本术语及其定义，有利于房地产业管理、国内外交流，促进房地产业的健康发展，制定本标准。

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1．0．1  随着中国经济的高速增长和城镇化步伐的加快，我国房地产业迅速发展，逐步形成了一个跨越生产、流通、消费领域的多链条、多部门的重要产业。由于房地产业涉及面广、发展较快，导致一些标准规范、辞典辞书、统编教材、专著中的相关术语名称及其含义不尽一致，从而造成概念上的混淆和理解上的偏差。因此，本标准制定的目的是为了统一和规范我国房地产行业的基本术语，以利于本行业的发展和学术交流。
   本标准的术语及其含义主要来源于以下几个方面：①国家颁布的房地产业相关法律、法规、条例和行政规章；②房地产业相关标准、规范、规程；③房地产业专业词典；④房地产业相关专著和论文等。

1.0.2  本标准适用于房地产业及其相关领域。

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1．0．2  规定了本标准的适用范围。

1.0.3  房地产业术语除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

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1．0．3  本标准对房地产业的基本术语解释做出了规定，但房地产业涉及房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动等多个行业，各行业均制定了相应的标准规范。因此，房地产业基本术语的解释除符合本标准的规定外，尚应符合国家现行的有关标准的规定。

2通用术语

2  通用术语

2.0.1  房地产  real estate

   可开发的土地及其地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

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2．0．1  从物质存在形态的角度看，房地产是指土地、房屋及附着于土地、房屋上的附属设施、设备等，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；从经济学的角度看，房地产是指一种财产；从法律的角度看，房地产是指寓含于土地、房屋实体中的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。

2.0.2  房屋  housing

   供人们生产、居住或者其他用途的建筑物的总称。

2.0.3  房产  house property

   在一定的土地所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的房屋及权益。

2.0.4  土地  land

   地球陆地表面一定高度和深度的土壤、岩石和相关水文、气候、植被等要素构成的自然综合体。

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2．0．4  土地是有自然属性，又有社会经济属性的一种资源和资产。可分为农用地、建设用地和未利用地。

2.0.5  地产  estate in land

   在一定的所有制关系下，具有一定经济价值和使用价值的土地及权益。

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2．0．5  地产一般具有以下特征：①属于一定的所有者或使用者；②有明确的四至界定；③可以依法转让；④能给所有者和使用者带来一定的权益。

2.0.6  房地产业  real estate industry

   从事房地产开发、经营、管理、投融资和服务等经济活动的总称。

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2．0．6  《国民经济行业分类》GB／T 4754-2011中将房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动以及其他房地产业5个子类，共70大类。

2.0.7  房地产开发  real estate development

   按照城乡规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。

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2．0．7  房地产开发是一种经济行为，通过对土地、建筑材料、基础设施、劳动力、资金等资源的优化组合利用，为人类提供生产、生活空间，满足社会对房地产商品需求的经济活动。

2.0.8  房地产投资  real estate investment

   法人或自然人等投资主体，直接或间接地投入资金用于房地产开发、经营、管理和服务的行为。

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2．0．8  房地产投资从形式上可分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资。

2.0.9  房地产开发企业  real estate enterprise

   从事房地产开发和经营的企业。

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2．0．9  根据2007年8月我国颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令10届第72号)第三十条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。

2.0.10  房地产开发项目  real estate development project

   房地产开发企业在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设的项目。

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2．0．10  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发项目是企业经济效益和社会效益实现的载体。如：土地开发，商品房建设，城市综合开发、再开发等。

2.0.11  房地产登记  real estate registration

   房地产登记机构依法对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法登记的房地产权利以及其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为。

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2．0．11  房地产登记是房地产产权登记的简称，也叫房地产权属登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》(中华人民共和国主席令第七十二号)，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

2.0.12  房地产市场  real estate market

   房地产交易中一切经济关系的总和。

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2．0．12  房地产市场的概念有广义和狭义之分。此处为广义概念，包括土地、房产及其相关的房地产金融、房地产中介服务、房地产劳务等经济活动。狭义指房地产商品交易的场所，如房地产交易所、房地产交易中心等。

2.0.13  房地产交易  real estate trade

   民事主体之间就房地产的所有权、使用权或其他权利的取得或转让而产生的民事行为，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等。

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2．0．13  房地产交易应当执行权利主体一致的原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权不可分割的归属同一主体。除了土地出让和以出让方式取得的土地使用权可以单独设定抵押外，应房地一同交易。

2.0.14  物业  property

   已经竣工和正在使用中的各类建筑物、构筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及依托于该实体上的权益。

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2．0．14  从广义上来说，物业与房地产是同一个概念，但从物业管理的角度来说，物业则特指正在使用中的或可以投入使用的各类建筑物、构筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地单元性地产。实践中，物业与房地产两个术语在使用上是有所差别的，物业一般用于指某项具体的房产、地产或房地产；房地产则一般用于指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也不排斥用于指某项具体的房地产。可以说，物业通常用于个体，房地产通常用于整体。

2.0.15  物业管理  property management

   业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

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2．0．15  《物权法》颁布后，为了突出个人物权的重要性，原建设部在2007年颁布的《建设部关于修改<物业服务企业资质管理办法>的决定》164号令中，已将物业管理企业修改成为物业服务企业，以突出其服务的特性。而对于物业管理这个行业，普遍沿用“物业管理”这个术语。

2.0.16  房屋修缮  housing repair

   房屋从建成到拆除的整个在役过程中，对其所进行的查勘、设计、维修、更新等修葺活动。

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2．0．16  房屋修缮按其规模和范围可以分为：翻修、大修、中修、小修以及结合修缮所进行的添建、改建、装饰、装潢、增加设备等各种修缮项目。翻修工程主要适用于主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋及无修缮价值的房屋，翻修后的房屋必须符合完好房的标准要求。大修工程主要运用于严重损坏房，大修后的房屋必须符合完好或基本完好房的标准要求。中修工程主要适用于一般损坏房屋，中修后的房屋70％以上必须符合完好房或基本完好房的标准要求。小修指及时修复小损小坏，保持房屋原有完损等级为目的的日常维护工程。小修工程经常发生，它的特点是面广、分散，每一具体项目工程量小，要求及时修复，服务性强。

2.0.17  商品房  commodity housing

   由房地产开发企业开发建设并通过房地产交易实现出售、出租的各类房屋。

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2．0．17  凡是自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅建筑物，不属于商品房屋范围。

2.0.18  保障性住房  indemnificatory housing

   政府在对城镇住房困难人群实行按家庭收入等分类保障过程中，提供的限定供应对象、建设筹措标准、销售价格或租赁价格的社会保障性质的各类住房。

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2．0．18  保障性住房是政府为解决城镇中等偏下和低收入住房困难家庭和特定人群阶段性居住困难而提供的政策性住房，是住房供应体系中的重要组成部分。目前我国的保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造住房、拆迁安置房等。

2.0.19  经济适用住房  affordable housing

   政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

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2．0．19  根据《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号和《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》建保[2010]59号，经济适用住房供应对象为城镇低收入住房困难家庭，对于商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。具体的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
   经济适用住房建设用地以划拨方式供应，价格以保本微利为原则。经济适用住房购房人拥有有限产权。

2.0.20  公共租赁住房  public rental housing

   限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

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2．0．20  公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持，社会力量投资。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。公共租赁住房的租金标准由市县人民政府结合当地实际，按照略低于市场租金的原则合理确定。

2.0.21  廉租住房  low-rent housing

   政府以租金补贴或实物配租的方式，向城镇低收入住房困难家庭提供的，具有社会保障性质的住房。

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2．0．21  廉租住房供应对象是城镇和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
   廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城镇低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城镇低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城镇低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

2.0.22  限价商品住房  price restricted commodity housing

   按照限定销售价格、销售对象、套型面积标准等要求，政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让土地，由建设单位取得土地后，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

2.0.23  房地产金融  real estate finance

   围绕房地产开发、经营、流通和消费等环节进行的筹资、融资及相关金融服务等的总称。

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2．0．23  房地产是一个资金密集型的产业，房地产的开发、经营、消费都离不开金融的支持和参与。房地产金融的具体业务包括吸收房地产专项存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、担保、典当和货币结算，代理房地产有价证券的发行和交易等。

2.0.24  房地产信贷  real estate loan

   金融机构或受委托的金融机构向房地产开发、经营、流通、消费领域投放贷款的总称。

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2．0．24  房地产信贷是房地产金融中的重要组成部分。房地产信贷资金运用的方向主要包括房地产开发、房地产经营和房地产消费。因此，从贷款用途而言，信贷资金可分为房地产开发贷款、房地产经营贷款和房地产消费贷款三类。按贷款条件，房地产信贷又可分为房地产抵押贷款、房地产担保贷款、房地产按揭贷款等。

2.0.25  住房公积金  housing provident fund

   用人单位及其在职职工缴存的具有保障性和互助性的职工个人住房储金。

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2．0．25  住房公积金制度是我国住房制度改革中建立的一项重要制度。住房公积金由两部分组成，一部分由职工个人缴存，另一部分由职工所在单位缴存，均属于职工个人所有。住房公积金是职工专项用于住房消费的资金，定向用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。

2.0.26  房地产信托  real estate trust

   以融资、融物与财产管理相结合，受托人一般是银行或非银行信托机构，标的物是房屋、土地或与其相关的财产和权利的信托业务。

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2．0．26  房地产信托包括房地产资金信托和房地产财产信托两类。房地产资金信托，即信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为；房地产财产信托，指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。

2.0.27  房地产保险  real estate insurance

   在房屋设计、建造、销售、消费和服务等环节中，以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

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2．0．27  房地产保险按保险的对象、范围，可分为以下几类：①房屋财产保险，指以房屋财产为保险标的物的保险；②房地产责任保险，是以被保险人在从事房地产生产经营活动中的民事损害赔偿责任为保险标的物的保险；③房地产信用保证保险，指在房地产生产、经营、消费活动中，为消除由于一方违约致另一方经济损失的风险而设置的保险；④房地产人身保险，指以与房地产经济活动相联系的人的人身安全为保险标的物的保险。

2.0.28  土地增值税  land value increment tax

   对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得增值额的单位和个人征收的一种税。

2.0.29  城镇土地使用税  tax on using urban land

   以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

2.0.30  房产税  house property tax

   以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

2.0.31  住宅产业化  housing industrialization

   以住宅建筑体系和住宅部品体系为主体，将住宅建设全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业链系统的过程。

▼ 展开条文说明
2．0．31  住宅产业化是以住宅产品为最终目的，以新型住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品体系为基础，以科学的组织和管理为手段，实现住宅标准化基础上的设计多样化、工厂化生产基础上的施工装配化、模数化基础上的部品通用化。其发展目标是提高劳动生产率，提高住宅质量和性能，实现循环利用资源，减少环境负担，建设省地节能环保型住宅。

3建设用地

3．1常用术语

3  建设用地

3.1  常用术语

3.1.1  建设用地  land for construction

   用于建造建筑物和构筑物的土地。

▼ 展开条文说明
3．1．1  建设用地包括商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、特殊用途、交通运输、水域及水利设施等建设用地。

3.1.2  城镇住宅用地  urban residential land use

   城镇用于建造生活居住的各类房屋及其附属设施的土地。

▼ 展开条文说明
3．1．2  城镇住宅用地包括普通住宅、公寓、别墅用地。

3.1.3  土地储备  land reserve

   政府或其委托机构依法取得土地后，进行前期开发、储存以备供应的行为。

▼ 展开条文说明
3．1．3  土地储备，由土地储备机构承担具体实施，并实行计划管理。土地储备范围为：已收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。

3.1.4  建设用地使用年限  term of construction land use

   自有偿取得建设用地使用权之日起，可供使用权人使用的期限。

▼ 展开条文说明
3．1．4  建设用地使用最高年限根据土地用途而区分：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

3.1.5  建设用地使用权出让价款  assignment charge for con-struction land use right

   国家将建设用地使用权出让给建设用地使用权人，并按规定收取的土地出让费用。

▼ 展开条文说明
3．1．5  建设用地使用权受让人为取得国家出让的国有土地一定年限的使用权，按照国有土地使用权出让法律或政策的规定，在签订土地使用权出让合同后，支付给国家的土地使用权价款。

3.1.6  土地等级  land grade

   结合城镇土地的经济属性和自然属性，综合评定土地质量，并将土地进行分级的结果。

3．2土地分类

3.2  土地分类

3.2.1  增量土地  incremental land

   通过征收取得的农用地或未经开发利用的建设用地。

3.2.2  存量土地  land stock

   因规划调整、产业结构转型等，具有再开发利用价值的建设用地。

▼ 展开条文说明
3．2．2  存量土地包括闲置未利用土地和利用不充分的土地。

3.2.3  闲置土地  idle land

   建设用地使用权人依法取得建设用地使用权后，未经批准，超过规定的开发期限未动工开发建设的建设用地。

▼ 展开条文说明
3．2．3  闲置土地的认定，一般按适用法规或者出让合同对已投资额和规定的开工期限确定。连续闲置一定期限，可无偿收回该建设用地使用权。

3．3土地价格

3.3  土地价格

3.3.1  基准地价  benchmark land price

   在城镇规划区范围内，对不同等级的土地或者土地条件相当的匀质土地，按照用途分别评估后，由政府定期公布的国有建设用地使用权的价格。

▼ 展开条文说明
3．3．1  基准地价具有全域性、分用途、平均性、有期限和时效性等特点。

3.3.2  标定地价  demarcated land price

   根据基准地价，并通过区域因素与个别因素修正而得到的宗地地价。

3.3.3  楼面地价  accommodation value

   在某个区域范围内，分摊到单位建筑面积上的土地价格，即土地总价除以总建筑面积得到的土地价格。

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 索引

索 引

中文索引

英文索引

 本标准用词说明

本标准用词说明

1 为便于执行本标准条文时区别对待，对于要求严格程度不同的用词说明如下：

1)表示很严格，非这样做不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；

2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；

3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。